国开金融低价入主中国新城镇

国开金融在城镇化道路上再下一城。

中国新城镇发展有限公司（01278.HK，下称“中国新城镇”）3月18日公告称，已与国开国际控股（国开金融的全资子公司）签订谅解备忘录，国开金融方面有意以0.246港元/股的价格认购30亿股中国新城镇新发股份。若交易完成，国开金融方面将持有约40.01%的股权，成为中国新城镇控制性最大股东。而原大股东上置投资控股有限公司（下称“上置控股”）所持股份将由32.64% 摊薄至19.58%。

上置控股创始人兼董事局主席施建在2002年一手创办了中国新城镇，为何却在城镇化逐步成为经济热点话题的时候，选择引入投资方“甘居二线”？

近几年来，中国新城镇的业绩表现可以用“乏善可陈”来概括。新增项目贫乏、盈利水平波动大，对大股东的贡献有限，可能是上置控股引入“外援”的原因。

另一个重要的事实是，类似中国新城镇这样的民营企业，在土地一级开发市场的争夺中并不见优势。每一个新城镇项目开发通常有几十个单元，但民营企业参与的比例十分微薄。而且项目进展完全由政府主导，民营企业并无谈判筹码。

因此国开金融的加入，被寄予厚望。

“国开金融在过往对中国城镇化积极支持，投、贷项目覆盖全国，而我们则拥有逾十年的丰富的城镇开发经验，并培养及建立了一支具规模的专业开发及管理团队，可期两者的结合将产生强大的协同效益，”中国新城镇的公告中如此表述。

低价进入

2007年中国新城镇在新加坡挂牌上市，2010年在香港主板介绍上市。中国新城镇自成立即以开发和规划新城镇项目为主营业务，但是发展十余年，目前中国新城镇只经营了三个新城镇项目——上海罗店新镇、无锡鸿山新镇及沈阳李相新镇，过去几年中新项目扩展方面毫无建树。

2013年3月18日，中国新城镇公告称拟引入国开金融作为定向增发对象，增发价格为0.246港元/股，比前一日股票收盘价0.79港元/股折让68.86%，低廉的增发价格给了市场不小的刺激。3月19日，中国新城镇下挫11%，收盘价为0.7港元/股。

中国新城镇相关人士称：“虽然这一交易价格看上去折价很多，但是事实上，交易的谈判并不是近期才进行的。”

从今年年初开始，中国新城镇就在与数名独立第三方投资者进行洽谈，寻找适合的以认购新股份形式投资于中国新城镇的投资者。在年初的很长一段时间内，中国新城镇的股价维持在0.4港元/股-0.5港元/股的区间内波动，与第三方投资者的谈判细节很有可能在彼时已有意向。

“对中国新城镇来说，国开金融的加入能够弥补许多短板。”上述中国新城镇相关人士称。这也与中国新城镇的发展模式有关。

中国新城镇递交的上市材料显示，中国新城镇拥有“与众不同的商业模式”。也就是将土地从“生地”开发成具有价值的住宅和商业用地的业务。

大多数情况下，中国新城镇并不持有相关土地所有权，而是按照政府需求，展开新城镇选址、总体规划和设计、取得项目融资、准备和清理土地以及基本附属设施的兴建等工作。其中，开发期间所有的开发成本、规划和动迁成本均由中国新城镇承担。等到政府通过公开招拍挂程序将土地使用权出售给房地产开发商时，中国新城镇获得经政府部门核准支付的部分款项，这部分收入构成了中国新城镇的主要收入。

但是，这是一个需要“天时地利人和”的模式。

每一个项目中“部分款项”的比例并无定式，完全依赖于地方政府决定。以最早开发的上海罗店新镇为例，2003年至2006年期间，分成比例就从84%降至64%。而同期无锡项目和沈阳项目的分成比例则为83%和70%。除此之外，项目完成后何时才能进行出售获得回款，时间表也完全由地方政府部门厘定。正是因为对政府高度的依赖以及开发项目的有限所导致的分成比例不确定，土地销售不密集，中国新城镇的业绩波动较大。

国开城镇化布局

国开金融的加入，有望改变这一态势。

“中国新城镇的开发模式依赖政府关系，在这方面国开金融的加入对中国新城镇业务发展大有帮助。”上述中国新城镇相关人士称。

作为国家开发银行的全资子公司，国开金融自2009年8月成立伊始就将“城镇开发”作为其四大主要业务（城镇开发、产业投资、海外投资、基金业务）之一。过去的三年时间里，国开金融通过组建基金、项目直投和夹层投资等方式，在全国范围内开展的城市开发业务网络布局，其中一级土地开发业务的投资总额已超过50亿元。

在成都龙泉、西安曲江、湖南长株潭地区、吉林哈达湾工业区，都能看见国开金融的城镇化/城乡化统筹项目的身影。自2011年开始，国开金融就与机构合作成立了国开城市发展基金，该基金总体规模为500亿元，首期资金规模为100亿元（其中国开金融出资50亿元）。国开城市发展基金运作期限为8(6+2)年，其中前六年为投资期，后两年为退出期。

就业务模式上看，与中国新城镇相类似，国开城市发展基金定位为城市发展一揽子解决方案的提供商。通过国开金融和地方政府的“基金+公司”的模式，国开城市发展基金在西安、成都、吉林、沈阳等十几个重点省市地区进行土地一二级开发，为城镇化发展项目提供资金和产业配套项目等。

近些年来，国开金融的城镇化脚步也在加快。

2012年4月，国开行与北京市政府联合发起了全国首支专注于小城镇建设的股权投资基金——北京市小城镇发展基金。

值得注意的是，北京市小城镇发展基金的合作伙伴中已经出现了中国新城镇的身影。按照中国新城镇当时的公告：中国新城镇与北京市发改委及国开金融建立长期战略合作伙伴关系，共同参与北京小城镇发展基金所投北京周边小城镇的规划、建设和运营。

“中国新城镇在打造新型城镇方面比较有经验，而国开金融的战略参与能提升集团的竞争力及信贷评级。同时国开行也能提供一定的资金支持，这样的合作对双方都有益处。”上述中国新城镇相关人士表示。以上述北京市小城镇发展基金的运作来看，国家开发银行北京分行即牵头为项目公司提供了70%的银团贷款支持。

这一次国开金融的拟控股入主尚未尘埃落定，但看上去是开了个好头。3月22日，上海市规划和国土资源管理局成功拍卖出让了位于中国新城镇上海罗店项目的F1-1地块（土地占地面积约11万平方米，容积率约1.01倍）的土地使用权，该地块由房地产开发公司正荣集团竞得，现场经过78轮竞价，最后以人民币13.5亿元卖出，溢价超过4成。从结果看，似乎正在市场中传递正面信息。