宿命论

史上最严厉房产调控政策已现裂缝。

今年4月以来，广西南宁、安徽铜陵、浙江温州、江苏无锡、河南郑州等城市，相继出台限降令、买房落户、税费减免及公积金贷款优惠等刺激购房需求的救市政策。这与旨在控制房价、调整经济结构的中国房产调控政策完全相左。

土地财政是促发地方政府推出救市政策的主因。不争的事实是，土地出让金和房地产营业税在政府财政收入结构中占据非常重要的地位。其中，杭州、佛山、南京、长沙四座城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则更是达到了147.5%。但今年上半年房地产业的调整引发了土地出让金和房地产营业税的双双下降，地方政府财政收入由此受到重大影响。

与以往不同，国内相关部门对此轮地方政府的各种放宽政策都采取了默许的态度。“政策也不是一成不变，可以有一些适当的调节。”中金公司研究部副总经理张宇告诉《环球企业家》。他表示，这一轮为期三年多的地产调控已经实现了抑制房价过快上涨的目的。实际上，分类调控思路正受到上至各级政府下至开发商的认可。普遍的看法是，房地产市场属于区域性比较突出的领域，由中央来统一规定调控政策并不契合实际，合理的方式应该是向下放权。

这似乎已经成为中国房地产调控的一个宿命：每一轮紧缩式调控的放松都是新一轮狂热的开始。这一规律几乎没有失手过，无论是在2009年，还是刚刚过去的2013年。     

矛盾体

在目前形势下，分类调控被地方统一执行为放松购房政策，这不仅可以改善地方财政，还正被视为扼住经济下滑的药方。“如果从近期GDP增长和社会稳定来看，地方出台放松政策应该情有可原。国内房地产业历来占据GDP较高比重，在2013年，这一比例高达16%。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟对《环球企业家》说。

事实上，宏观经济疲弱主要归因于房地产市场的收缩。瑞银首席经济学家汪涛预测，中国有15%的概率会出现因房地产活动下滑，从而拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情况。

除了支持地方政府纷纷出台楼市宽松政策外，很多方面还正在期待中央出台更大力度的刺激政策。高盛高华证券有限责任公司分析师王逸向《环球企业家》出示的一份研究报告显示：“我们对政策的不确定性感到担忧，潜在的政策调整力度可能过小或者滞后。尤其是，我们认为潜在的政策失误可能导致悲观情景的恶性循环，即房地产市场进一步疲软导致企业盈利疲弱、失业率上升、外汇外流、GDP增长放缓并使得银行资产质量面临风险。”在宏观经济持续低迷的形势下，一部分机构和企业正期待国家相关部门出台一些具体的政策，包括下调二套房首付比例，下调法定存款准备金率和取消存贷比要求。

这可能会引发经济复苏和房价的再度涨升。但野村证券认为，这种方式只会令中国住房供应过剩的状况恶化，把经济下滑的时间推迟一年而已。种种迹象表明，今年国家相关部门出台大规模的楼市刺激政策的可能性很 低。

但放任地方政府放开楼市政策，是否会再度引发房价暴涨？陈仲伟表示这种可能性不大。他认为，在过去6个月中，紧缩的信贷、购房者预期改变以及购买力流失海外等原因导致房地产行业的衰退。这些制约因素至今还没有发生根本性的改变，并且地方政府都是在限购政策上的微调，所以并不会引发房价暴涨和新一轮房地产业的繁荣。

一个不容忽视的转变是，中国房地产的供求格局已经发生变化。目前新增住房供应量已经超过了内在需求，且住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高。有统计数据显示，未来中国每年更新和改善性住房的总需求大约是500万套至600万套，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套，这两项需求合计为每年800万套至900万套，但这仍远低于2013年城镇住房竣工量1100万套，也低于新开工规模。截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工当中。值得一提的是，过去几轮房地产行业回落均发生在宏观政策和房地产政策显著收紧之后，而本轮房地产行业的下滑并没有明显的政策触发因素。

“有时并不能高估政策的影响。”张宇认为，过去10年，房子是稀缺的，市场就是一个上涨的格局，政策并不能让趋势发生改变，但现在供需格局趋向平衡，也不一定说政策放松就会大涨。

不过，在房地产的顺势调整之中，地方政府的救市之举并不明智。陈仲伟表示，地方政府的举措虽然短期内能起到稳定楼市和财政的作用，但从长期来看，地方经济依赖楼市是极不健康的发展模式。“现在‘有形之手’和‘无形之手’同时运作，有时甚至‘有形’胜过‘无形’。应该让市场自动调节。”

相对地方政府‘有形之手’的放开政策，让房地产市场软着落的思路似乎更具建设性。“土地价格平稳，房价与收入协同，不涨或慢涨。”张宇说。他表示，现在再不能头痛医头，脚痛医脚了，要看清楚真正的问题。另外，还应该增加房地产分层设计，让需求合理地导入保障的、市场的和高端的住宅等不同层次。“房子要像其他商品一样，从一般到最好，需要明确划分。”