另辟蹊径

10月的一天，在位于北京房山区中粮万科长阳半岛的“第五食堂”内，等候购餐的人们排起了长队。他们大多是小区的住户，还有来自底商商铺的职员。一餐20元左右的饭菜很受他们的欢迎。

“第五食堂”最早出现在2012年6月，万科集团（简称万科）旗下首家社区食堂出现在深圳坂田万科城，位于东莞金域蓝湾和北京长阳半岛的两个食堂也先后营业。这是万科近来定位自主社区商业化开发之后自创的一个连锁产品，食堂根据各地消费习惯设置运营方式，力求更贴近老百姓的口味。其他的还包括社区菜市场的幸福街市，引进华润万家，开设洗衣店、药店和银行。这些被万科统称为“五菜一汤”。长阳半岛是万科进行社区商业化的一个试点，未来这一商业标配模式将会更多地出现在其开发的住宅小区之中。

事实上，从2010年开始，万科逐渐向商业地产方向倾斜。与万达一贯偏好的高端商业地产开发方向不同，万科在几经摸索之后终将服务社区的商业地产理念作为未来重点拓展的方向。不久前，万科集团副总裁毛大庆在公开场合表示，目前万科的商业更多是为社区服务，主要是做一种有规则的贴身服务式的社区生活必备，重点包括“邻里家”和“生活广场”系列。

万科这一连串的最新动作也事出有因。在过去十年里，由于轮番的调控，特别是限购令出台后，传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草。他们纷纷寄望于开发集星级酒店、写字楼、公寓、购物中心及高档住宅等为一体的“城市综合体”，类似万达广场模式。而其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，从中分一杯羹。例如红星美凯龙就将斥资千亿元，到2020年欲建100个“城市综合体”。与此同时，娃哈哈、苏宁、雨润控股、新希望、京东商城等也蜂拥而至。

但硬币的背面是，预计到2015我国的商业综合体数量将达到3500多个，这将形成同一时间点、同一区域的同质化竞争，供大于求。换句话说，一旦资金链断裂，商业地产将出现上世纪九十年代“烂尾楼”现象。

这肯定让人夜不能寐。星浩资本CEO赵汉忠向《环球企业家》表示，相对于旅游、养老、健康等为主题的地产领域，万科进入以社区商业为主题的细分市场是一种创新，这一领域在国外有着很大的市场。这一次，与其将此看成是万科的一次转型，不如看成万科对未来商业地产的一次另辟蹊径的探索。尽管它对行业分化的影响结局尚未可知。

被动的选择

选择社区商业作为切入点是万科务实的选择。国信证券地产行业首席分析师方炎跟踪研究万科多年。在他看来，万科之所以有这样的选择还是因为其看到了以城市综合体为核心的商业地产风险。

近几年来，发生在北京、沈阳和东莞等地的商业物业危情接连不断，眼下位于深圳的综合体商业已隐现泡沫风险。在那里，动辄10万平方米以上的商业体正加速竞相入市，而一些新开业的商业体大量出现铺位空置、人流量不足的现象，开发商正陷入招商困局。“万科正是看到了这些风险，才去定位其他的方向。”方炎对《环球企业家》说。

与万达等开发商不同的是，万科一直以来倾向于购买非区域中心的大盘。但在此区域构建大型商业并不现实，这注定其定位社区商业服务会更切合它的实际。从另一个角度看，万科从未放弃住宅地产的原有方向，这让其在总量上略胜一筹。一般情况下，每一个住宅小区都规划有商业配套。过去，万科通常会把商业部分全部卖出回收资金，如今留下一部分来由其统一运营，这是一个颇为顺手的事情。

香港的领汇基金是这方面的先行者。它将社区商业资产注入上市，成功运作了社区商业的盈利模式。领汇基金通过大量收购旧有商业，定位大众基础消费，统一招商持有管理，借助于规模优势，形成了效益可观的资产包。它的项目大多靠近拥有大部分人口的住宅区，业态集中于餐饮、日常必需品。目前万科所计划的正是持有一部分社区商业，通过统一招商、集中管理来树立品牌形象。

丰沛的资金也是万科选择这一模式的底气。不同于资金回收周期较短的住宅地产，商业地产从建成到招商、再到盈利和回收成本，一般会经历五六年的周期。到目前为止，万科还没有从社区商业方面赚取明显的收益，这也得到了万科高层的证实。但这对万科不算什么—仅2013年上半年它就获得了37.3亿元的净利润，趴在账上的现金更是多达470.1亿元。“现在万科完全可以沉淀一部分资金来专门做社区商业。”方炎说。

对于一些资金链紧张的开发商而言，相对社区商业模式，开发综合体的效率一般会立竿见影。中国商业地产联盟秘书长王永平向《环球企业家》表示，目前国内大部分综合体开发主要包括住宅公寓和商业部分，通常情况下开发商卖掉住宅公寓部分便可以回收大部分资金，这使得其低成本或者零成本持有商业物业成为可能。这种状况要明显胜于会沉淀一部分资金的社区商业模式。

高效的运营需要专业的管理，这对所有自持物业的开发商而言都是一道需要跨越的门槛。领汇基金便是这方面的佼佼者。不过，万科在此方面还有提升的空间。在万科长阳半岛住宅区的祥和街4号院南向有7家底商，其中5家均为房地产中介公司，其他商铺的经营内容也和其他住宅区并无明显区别，并且一部分仍在空置。这一状态显然和毛大庆所表述的商业运营力求贴近日常生活、提升居住品质的特色定位仍有一定的差距。

在中国，一个不可忽略的要素是政府规划对房地产商开发模式的影响。目前政府规划部门对土地的管理不仅仅是总量控制和位置，还有土地的性质和用途，甚至包括外形和外立面建材。方炎表示，在这种管理下，开发商并没有多少主动权。“具体怎样的开发类型不是开发商说了算，而是政府说了算。你要不拿就没地儿。假如北京规划部门就批了一块综合体的地，如果开发商想在北京有所拓展，别无办法只有拿了。”

眼下，对大部分开发商而言转型社区商业模式并不是一件简单的事情。在王永平看来，尽管以综合体为代表的商业地产在电商的冲击下正面临着泡沫化、同质化和边缘化的风险，但这并不代表全无机会可言。“商业因为具有替代性强的特点，总体上具有空白性、创新性和竞争性机会。开发商需要根据土地特点来进行准确定位和选择合适的商业机会。”