保障房裂缝

害怕什么就来什么。开发商最担心的保障房盈利模式问题还是出了状况。

7月20日，招商嘉铭·珑原营销总监李昂发微博称，他们在京开发的已经竣工近一年厨厕装修到位的廉租房没有政府部门接收，理由是没有接收主体，且没有钱收购。 

一石激起千层浪。8月17日，华远地产董事长任志强向建设部开炮：今年完成1000万套保障房根本不可能。他说：“我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题。”有网友称：这是保障房最大的裂缝。

李昂所在的招商地产是招商局旗下的专业房地产开发公司，连续多年位列中国房地产上市企业综合实力TOP10前四名，参与保障房建设也已多年。早在2006年，招商地产就第一个接过了深圳市捆绑配建廉租房模式的大旗。2008年4月，招商嘉铭在以16.5亿元拿下北京昌平区一块建筑面积50万平方米的土地时，与北京市建委签署了《北京市廉租房配建协议》，约定在相关地块内配套建设504套、约2万平方米的廉租房，双方约定其建成后，北京市建委或政府指定的其他部门将按照4400元/平方米的价格一次性回购，廉租房产权则归政府所有。该项目还包括2840套限价房，建设面积约21万平方米。

就在该项目的限价房均已公开摇号、销售完毕之时，廉租房却遭遇了政府的赖账。据招商地产2010年年报披露，这2万平方米廉租房项目尚未结算约8800万元的回购款。

业内人士分析，盈利模式的缺失让开发商不太愿意参与其中。而随着房地产市场调控力度的加大，限购范围的扩大，导致土地出让金的下滑，于是，便有了廉租房回购赖账的问题，这恰恰是盈利模式中的一个死穴。

据中原地产的统计数据显示，今年前7个月北京土地出让金合计达578.7亿元，仅为去年全年的35.2%，而住宅地块的土地出让金更是大幅下滑，仅为去年全年的15.2%。

“目前，国内保障房建设利益激励和风险分担机制尚不完善，出现政府对招商地产赖账也不足为奇。这是我们最大的担心。”一家民营开发商副总对《环球企业家》坦言。

其实，大多数开发商并非不想参与保障房建设，特别是在当下国内房地产市场调控和限购力度空前的情况下，保障房开发成为众多开发商为数不多的选 择。

保障房中的经适房、限价房、拆迁安置房，利润虽不高但允许销售，企业不用担心资金回收，一些地块的招拍挂竞争甚至十分激烈。与之相比，公租房和廉租房至今没有较明确的盈利模式。“但经适房、限价房我们又根本争抢不到，”该副总表示。

由此不难推断，成本回收和政府信用这两大推手直接导致开发商与保障房之间产生裂缝，并会随着时间的推移越来越大。

只差临门一脚？

开发商参与保障房建设最早可以追溯到1988年，当年，因为房改，深圳市迅速建起了十几万套保障房。由于住房矛盾日益激化，中央也下定决心要做好保障房工作。摩根士丹利(Morgan Stanley)经济学家何泓哲(Ernest Ho)表示：“空前的建设量、政治强度和履行承诺的决心表明，政府将保障房视为可持续发展的关键。”

招商地产董秘刘宁表示，当前保障房项目利润虽低但比较稳定，而且未来在产品本身，企业也有发挥空 间。

2010年9月，招商地产通过竞标以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。该项目由政府出资，招商地产收取代建管理费。据接近招商地产的人士向记者表示，招商地产建设光明新区整体拆迁项目的利润约为其代建管理费用的3%，而其在北京的珑原项目保障房整体利润率为6%左右。

持同样观点的万科执行副总裁王文金透露，万科参与保障性住房建设主要是基于企业社会责任，但具体操作会在充分保证股东利益的前提下进行。他介绍，保障房的利润一般不超过3%，如果不包含限价房，2006年以来万科已经竣工的保障房面积约100万平方米，平均利润率约2%。

与这些龙头房企不同，一些国资背景的房企更是找到了盈利门道。北京住总董事长张贵林曾宣称，住总在保障房建设方面采取全产业链参与模式，包括前期的设计、后期的开发投资、施工、物流以及物业管理等，通过全环节参与，每个环节挣2%至3%的利润，叠加起来，最终可以达到近10%的利润率。

今年4月份，作为全国最大的建材生产企业之一的金隅股份公布业绩，因其通过产业链的纵向拓展，以水泥、新型建材、房地产开发以及物业投资与管理四大业务板块联动，让保障房开发收益率保持在20%以上，远高于同行。

“金隅股份是北京最大的保障性住房开发商，40%的利润来自房地产，房地产中又有60%来自于保障性住房。”国泰君安分析师韩其成对《环球企业家》分析说，这得益于该公司既是水泥股、建材股又是地产股，这也给国内其他开发商提供了可以借鉴的经验。

对此，阳光100副总裁范小冲提出了自己的看法。他对《环球企业家》说：“国资背景的你比不过，龙头房企做保障房则是形势所迫。但，只要给一个明确的利润或者回购的保障，众多普通开发商都愿积极参与保障房建设，而在公共规则不完善、未来不明确的情况下，开发商目前的积极性显然不 高。”

“保障房补课，政府是不可推卸的责任主体，要主导，但也一定要引导企业来参与。”中国房地产学会副会长陈国强认为，中国注定不能完全照搬新加坡、香港这种城邦制政府大包大揽建设保障房的模式。郑州市把保障房里面的商业配比，由通常的8%上调到11%，这样对参与投资的企业，就有比较好的变现的部分。此外，有些地方还通过奖励容积率、税收优惠和返还等方式，提高开发商参与保障房的积极性。 

中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏则表示，“将公租房产品打包成REITs（不动产投资信托公司），在资本市场上市，是大势所趋。REITs在中国只差临门一脚，通过这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。”