经济学人：如何挤出房产泡沫？

在美国，决策者们正忙于应对上一个房地产泡沫带来的创伤，并为阻止下一个泡沫的到来而发愁。在其它国家，情况迥然不同。今年3月份，据官方统计，中国许多城市的房地产价格增长了11.7%，非官方的数字更高。因此，央行在5月2日第三次提高了储备金率。在加拿大，加拿大房地产协会数据显示，3月份房价比去年同比上涨了17.6%，达到了经济危机爆发前的峰值。

 

决策者们将如何应对？英国央行货币政策委员会委员、经济学家亚当·波森抱怨决策者们需要一个更大的“工具包”。在经济危机发生前，很多央行的银行家们相信他们只需要一把“锤子”（利率），去敲打一下“钉子”（通货膨胀），但是并不是每个问题都只是一枚钉子。决策者们需要一整套板手、胶带等各种工具一应俱全的工具包。

 

为了解决房产泡沫，波森建议决策者们应该考虑征收不同等级的房产税。他的建议回应了去年约翰·霍普金斯大学奥利维亚·让内（Olivier Jeanne）提出的观点。奥利维亚·让内指出，包括抵押贷款内的所有贷款，都像是一种污染。借款人如果不能顺利还款，就会对他人的消费产生影响。因此，正确的做法是对贷款增加一种附加税，让污染者掏钱。

 

在论文初稿中，让内和马里兰大学的Anton Korinek进一步阐述了这一观点的内部逻辑。通过借贷的方式购买力房产或其它资产时，会造成价格上涨，同时提高了抵押物品的价格，使得贷款买房变得更加容易，从而再次促使房价上升。美联储主席伯南克，纽约大学的Mark Gertler和波士顿大学的Simon Gilchrist三人为这一现象赋予一个形象的名称： “金融加速器”。“加速器”在经济低迷期则以相反方式运作。房价下降会造成抵押品价值下降，信用紧缩及需求下降。在贷款买房时，贷款者并未考虑到自身的行为对抵押品限制的影响，而这一影响的最终后果又会影响到其他人。Jeanne提议的弥补方法是向债务人征收反循环税。

 

没人知道究竟哪些措施可以奏效。但是经济学家已经提高了筛选证据的频率，这些证据大部分来自亚洲。国际清算银行（Bank of International Settlements）的Jaime Caruana近期指出，“亚洲中央银行已经领先实施各种方法。”他例举了印度储备银行，2005年就已经开始要求银行制定完备的预防措施减少房产贷款给银行带来的损失。印度还要求银行预留更多的资金。这些措施对商业性的房产贷款能够起到很好的作用，2008年2月，其房产贷款只增加了26.7%，而在2005年其房地产贷款增加了160%。

 

香港的房市正在遭受疯狂的回转，在1997-2003年间降幅竟达70%以上。由于港元和美元挂钩，香港央行无法灵活地使用利率的锤子调控房市，只能依靠宏观调控。在20世纪90年代初期，央行要求各银行的购房贷款不得超过房屋价格的70%，并将银行的房贷分险限制在40%以内。

 

在新加坡和中国，决策者们正在尝试类似的办法。今年2月，新加坡政府禁止借贷者的住房贷款不得超过房价的80%，并对购入后一年内出售的房屋征税。今年4月，中国国务院表示将提高二套房、三套房、以大面积首套房的首付款。此外，还要求资金充裕的国有企业退出房地产开发企业。据中国《经济观察报》消息，中国还将对豪宅征收财产税。

 

 

虽然西方国家的央行乐意调整银行利率，但更倾向于让市场自主调节银行借贷。在新兴市场，中央银行却更愿意用行政命令来调节信贷分配的过程。一些西方的决策者也开始以亚洲为榜样。自4月19日起，加拿大的公用房首付的比例需达到望达到房屋价格的20%。尽管利率浮动较小，贷款者必须符合贷款资格标准才能获得五年固定利率按揭的资格。

 

此外，在像美国，澳大利亚和加拿大这样的国家，决策者会在在房市低迷时期，暂时减免购房者的税收，在房市兴荣时期，增加税收。在今年2月1日以前，加拿大居民进行房屋翻新（如安装热水浴缸）甚至可以申报税收抵免，金额最高达1350加元。既然一个政府愿意补助居民洗泡泡浴，那么想必这个政府也一定能够鼓足勇气向泡沫化的房地产市场课以重税。