外资需求助推优质物业回暖

国际房地产中介服务机构仲量联行4月7日发布的一季度北京房地产市场回顾报告称，包括甲级写字楼、优质商铺、高档住宅、工业物流在内的优势物业一季度大多出现量价齐升，而且这种态势将会在今年得以延续。与上季度相比，一个明显的变化是外资需求的回暖。

 

作为优质物业的主力，北京甲级写字楼市场明显回暖，租赁成交活跃。整体甲级写字楼市场租赁净吸纳量相比09年第四季度净吸纳量增加30%，租金在金融危机后首次上涨，其中金融街的租金上涨最多，按季环比达到5.9%。仲量联行北京董事总经理张莹表示，本季度来自外资企业的需求恢复明显，市场上很多金融银行业，生物制药以及IT高科技行业的外资客户在积极寻找新的办公面积。本季度甲级写字楼新签约客户中有近一半为外资企业。张莹表示：“随着经济的进一步回暖，在过去一年中收缩了的外企租赁需求将进一步释放并增加。”

 

优质商铺市场的需求同样回暖，租金启稳上涨。早期进入市场快速时尚品牌依然保持着扩张态势，例如H&M、Oasis 在华联万柳购物中心签约，Calvin Klein 和MNG等品牌也高调宣布其在京的扩张计划，新的品牌也在积极地寻找店面，如Urban Renewal 等 。珠宝品牌活跃并寻求新的扩张地点， 如香港景福珠宝签约三里屯北区，翡翠珠宝昭仪翠屋在华贸商业街开了旗舰，法国的梵克雅宝（Van Cleef & Arpels）也在积极的扩张。

 

在高档住宅市场，由于跨国公司积极发展中国内地的业务，导致对外籍员工的需求恢复增长，对高档住宅的租赁需求开始增长。仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示，来自日韩等国的外资企业员工的需求明显增加，预计本年内，跨国企业在华业务将保持较快速度的发展，在北京的外籍员工数量有所增加，将支撑高档住宅租赁市场的发展。

 

在工业物流市场，外资的需求同样出现大幅回暖。本季度亚马逊公司租用了华润物流库一期15000平方米的仓库，占本季度北京市场整体净吸纳量的15%还多。施耐德电气也已经确定要租赁祥龙物流的仓库。在供应方面，新加坡的宝德物流 有25000平方米的仓库将在未来12个月的进入物流租赁市场。

 

一季度，北京的物业投资交易市场异常活跃，但是不同背景的机构投资者表现出不同的策略。本季度比较引人注目的是高盛以3.28亿美元的价格将上海花园广场项目卖给复地，以及德意志银行下属基金将北京佳程广场两幢写字楼以29亿元人民币的价格卖给了新加坡背景的枫树投资。

 

覃晓梅认为，部分海外背景的机构投资者经过多年努力经营，其在北京所经营与投资的物业取得了较好的稳定收益，由于投资回报丰厚，部分投资者出售了在京所持有的资产。据了解，外资基金在中国的房地产投资项目一般都是持有三到五年即出手，高盛于2007年4月以1.9亿美元收购了上海花园广场，至今已到三年，回报率达到了73%。另一方面，有大量的外资基金仍在想尽办法进入中国房地产市场。上周在北京召开的“中国房地产投资世界”吸引了大量的外资基金到场，纷纷表示看好房地产投资市场。