谁是“地王”推手？

自国务院国资委18日发布“78家央企将退出房地产业”消息后，业内人士一直期待：央企退出后,“地王”是否会减少,地价是否会平稳?

一些分析人士指出,“地王”产生的根源不在于买家是央企(国企),还是民企,而是房地产开发资金的过度充裕和地方对土地开发的过度依赖在作祟。不管是“国进”还是“民进”,如果银根不调、“土地财政”不变,即使央企退出,依旧会有更多的民企竞夺“地王”,土地市场的虚火仍将燃烧。

央企独霸土地市场是2009年下半年以来的事。而在2007年,地价上一轮快速上涨之时,独领风骚的企业以民企居多。中国指数研究院的统计数据显示,2009年成交总价排在前10位的地块中,国企独占8席,成交楼面地价前10的企业中,也同样有8席被国企占据。但是在2007年的总价及单价“地王”中,买家里面国企与民企之比则为3:7和4:6。

事实上,即使在2009年,也不乏民企组成联合体拿下“地王”的例证。最典型的是2009年12月22日,由富力、雅居乐、碧桂园三家民营房企组成的联合体以255亿元的天价击败由保利、中海、万科三家国企组成的联合体,拿下广州亚运村“新地王”。民企保持着至今“总价地王”的纪录。央企也好,民企也罢,追逐“地王”对市场造成的副作用,并无多大区别。

中原地产分析师马冀说:“即使不以房地产为主业的央企不再出手,也照样会有民企接盘。更何况,还有16家房地产央企对热门地块‘虎视眈眈’。”

国务院国有重点大型企业监事会主席熊志军则称,国企在房价问题上受“夹板气”.熊志军表示,认为高地价是由于央企进入房地产行业所致的说法不对,“不管那地是不是央企拿了,都和普通老百姓的住房无关。地王都是黄金地段的,无论谁拿了价格都会很高.

资金才是“地王”之母。能够在“地王”级别的土地市场上呼风唤雨的房企,大多拥有巨量的销售汇款和宽松的银行贷款,尤其是大型央企在获得资金支持方面更具优势。

在中国发展高层论坛上,国务院发展研究中心研究员吴敬琏表示，国企地王频现，不应指责国企，问题关键在于谁给了国企那么多钱。去年9.5万亿的贷款国企得到了大量的资金。国企有了那么多钱，势必要寻找合适的投资渠道。

近年来,“价高者得”的土地出让方式备受诟病。在资金规模不对等的情况下,单纯的价高者无疑将导致对其他资本的挤出和个别开发企业对优质地块的垄断。央企具备这个条件,一些民企也拥有这样的实力。改革土地出让方式的呼声近年来时有耳闻。但地方政府实际上同样是游戏的参与者、获利者。寄望于尝到甜头的运动员去修改游戏规则,并不现实。

不少业内人士指出,行之已久的“土地财政”可以说是“地王”的终极推手。

在我国房地产市场的供需双方中,供方中除了房地产商以外,实际上还有控制着土地资源,收取各种契税费的地方政府。“地王”支出最终流入地方政府的口袋。

不夸张地说,地方政府现在已经成为我国房地产交易中最大的受益者。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入的近50%。如此背景下,对于“地王”的此起彼伏,一些地方政府虽称感到压力重重,但在内心恐怕也是乐见其成。

国资委副主任邵宁则认为,如果不解决供给和需求问题,房价不会有太大的变化。邵宁认为,调控房价须从供给和需求两个角度去采取措施,尤其是抑制投资性的需求,现在的招拍挂制度必然产生“地王”,“因为是竞争,不管是谁最后拿到,都会成为‘地王’”。