工业地产基金怎么玩

以房地产为代表的不动产投资似乎永远不会退热。在住宅产业遭受严厉调控、商业物业地产泡沫泛滥下，今年以来，更多资金开始盯上了一块尚未被很多人认识的处女地——“工业地产”。

从规模上看，这是一个非常庞大的市场，每年仅中国的工业地产投资就以万亿计。不过大部分此类投资来源为实体企业，穿梭其间的专门的地产基金少之又少。而在这些为数不多的地产基金中，来自国外的工业地产巨头占据了绝大部分的市场。普洛斯、丰树、嘉民、AMP是其中四个主要玩家。

这些从2004年至2005年左右开始介入中国的外资工业地产基金，分别投下了数十亿至百亿不等的资金，并在近期开始加大投资。一个最新的例子是，嘉民集团于2012年8月20日宣布将其在中国的物流基金总规模增至10亿美元。

在外资基金不断加码的同时，国内的资金亦不甘示弱。国内地产大佬冯仑也开始了他迈入工业地产基金的脚步。9月，万通地产宣布将在年内筹集总额度约为10亿元的首支人民币工业地产基金。

这些争先恐后的加入者，让工业地产基金市场显得十分活跃。不过，要做好也并非易事，“这个市场与成熟的商业物业地产领域有着一套不同玩法”，一位外资工业地产基金人士向记者解释，“在开发和运营领域，都需要特殊的经验”。

集中于物流

从总体市场来看，工业地产市场的容量无疑是足够大的。据一份来自中国不动产研究中心的的数据显示，2012年一季度，北上广深四大一线城市工业用地成交金额54.14亿元，同比大幅增长39.94%。旺盛的需求也使得今年一季度工业地产整体平均空置率低至0.93%。供应的紧张直接导致了租金上涨至31.2元/平方米/月，环比上涨2.94%。

在工业地产的总量中包括工业园区、工业研发楼宇以及物流中心三大块。“工业研发楼宇其实际形态更偏向写字楼，与其他两块的操作比较不一样。”一位诺亚财富人士表示。在剩下的工业园区和物流中心两大板块中，实际上许多外资公司选择将主要投资标的集中于物流中心。

“大部分中国的工业园区开发招商靠的是政府的优惠政策和补贴，这方面外资玩不转。”前述外资工业地产基金人士表示，“这部分市场主要还是靠一些当地的人脉深厚的企业去执行。”

而在物流中心市场，“总量供应也是严重不足的”，前述诺亚财富人士表示。成熟发达国家的单人物流面积在1至1.2平方米左右，而在中国即使是一线城市诸如北京、上海，总的单人物流持有面积仅在0.1平方米左右，总体来看更是低于0.1平方米。随着社会物资流动的加快和物流集约化发展的必然趋势，物流中心无疑将长时间保持较高的发展速度。

对于工业地产基金来说，物流中心的选址配套要求不高，省去许多麻烦。其招商又集中于大的企业，运营难度相比购物中心等商业物业要容易一些。目前在中国最大的外资工业地产运营商普洛斯，其主要业务领域就集中在物流中心建设。截至2012年3月，其在内地已开发物流园区79个，涵盖26个枢纽城市，总完工面积已经达到640万平方米。

另一个深涉中国地区物流市场的嘉民集团则在2011年10月宣布，5年内集团在中国的投资，将从目前的19亿人民币增加10倍到190亿人民币，这令集团在大中华区的总投资额将增加至320亿人民币。

中投拥有其接近20%股权的嘉民集团希望在中国市场大干一场的决心，毫无疑问比别家更大。

根据嘉民提供的官方数据，2012年其中国开发项目占集团全球的9%，较2011年财政年度的2%大幅上升，已经及洽谈中的土地面积达到400万平方米，2012年承诺开发面积也由上年度的40万平方米上升至80万平方米。

收益与运营

吸引众多企业进入的，是工业地产领域较高的收益和稳定的现金流。

据不完全统计，目前，大约有15%的传统房地产开发商转投工业园建设项目。据业内人士大致估计，2011年以来，工业地产平均价格上涨幅度不大，但工业租金仍在上涨，尤其是物流中心的租赁指数不断攀升，其中拥有巨大的套利空间。

前述诺亚财富人士分析，相比于商业地产，工业地产持有回报更高，平均可达到年化10%左右。“如此高的稳定收益率，虽然比不上住宅可能的暴涨，但还是很适合长期资金的投资增值。”

目前工业地产运营商的盈利模式主要有三种，一为获取土地溢价，即抢先获得适合建设的地块，并进行主题与概念包装，然后伺机转卖房地产投资基金或其它地产商；其二为通过长期持有经营而获得收益；其三为与工业企业联合按需定制地产开发。

目前大部分物流中心的建设盈利模式集中在第二种。“在中国，总体物流投资是不足的，你很难找到物流中心的买家，商户之所以不自建物流中心也是为了省去现金流负担。物流中心持有在目前来说还是有利可图的。”前述外资工业地产基金人士表示。

目前嘉民及普洛斯均拥有自己的开发团队，不过他们也会偶尔收购一些持有地块的公司。一般他们会要求在公司中拥有50%以上的股权，以便能够最终掌控规划和退出权力。

万通地产公司副总经理、主管工业地产基金的郑沂也表示，工业地产是一块非常广大的蓝海，目前中国最大的公司持有面积不过几百万平米。而早在2010年，万通已确定了工业地产的美国发展模式，即持有收租。

不过，万通地产的首支规模10亿的地产基金选择了不同的方式，即与工业企业联合“定制”。与联合定制开发不同的是，万通地产的这支基金与TCL及汇源合作的模式为，由万通地产通过买入TCL及汇源的已建成工业厂房与物流中心并返租给上述公司，从而在5至7年的基金存续期陆续收回本金及收益。

这种模式实际上是类融资租赁，与理论上的工业地产投资基金仍有一定的差距。多名业内基金人士认为，这可能是无奈之举。“在中国，市场化募集的资金总是要被LP牵着鼻子走”，“中国的LP市场结构缺少长期资金诸如险资或大学基金，总体而言需求偏短期化，要求类固定收益，因此市面上很多地产基金为了募集成功都不得不设计曲线的类固定收益产品”。

基金化起步

多名工业地产基金人士表示，至少在人民币地产基金市场，项目化与基金化的分别仍然不明显，“LP拥有绝对的主导权，一般来说基金要么投资于一个项目，要么投资于三至四个项目。但每一个项目都必须在募集时就向客户披露，因此基金管理人扮演的角色是执行而不是决策”。

这使得习惯于充当挑选项目、投资项目主导人的外资工业地产基金，在募集人民币基金时显得尤为“难以理解”。

为了适应LP的需要，地产基金常常设计为类固定收益产品。在外资地产基金市场，一般通过投资多个项目、拉长租赁合同周期等方法，谋求投资对象租金的稳定。

不过，在人民币基金市场，基金投资项目数并不太多，LP的要求更为严格，有时候会要求基金管理人提供对具体项目收益率的担保措施。这也成为外资地产基金在募集人民币基金时难以通过总部审批的重要因素。

正是基于这样的现实，因此人民币工业地产基金目前发展的规模远未成型。

“也不能说国内在工业地产领域的参与者不多。”前述诺亚财富人士表示，“只是他们规模小，几个朋友一起凑点钱就把一个项目投了，集中度和知名度不高。”

在外资领域，大的工业地产基金公司由于多年投资的稳定收益，客户的信任度较高，已经能够实现自主选择项目，对客户募集披露时仅仅以储备项目的名义列出，未来还可以根据市况进行调整。不过国内目前还没有这样的企业。

也是因此，以万通为代表的具有开发经验的大企业进入就显得尤为重要。冯仑对万通控股的定位是一个专注于房地产领域的投资公司，其业务主要分为直接投资与基金投资两大方向，正逐步实现“轻资产化”。