金地能拿钱

国内房地产行业调控政策尚紧，房地产企业的日子过得凄凄惨惨戚戚，多家房企开始探索新的融资渠道。

9月15日，金地集团公告称其全资子公司辉煌商务有限公司（下称“辉煌商务”）以总对价约16.54 亿港元购买FCLC 持有的星狮地产（0535.HK）38.5 亿股，约占星狮地产已发行股本的56.05%（截至9月11日）。辉煌商务成为星狮地产的控股股东，金地集团也因此成为今年以来继万科、招商之后又一家赴港买壳的内地房地产企业。至此，传统的四大龙头房企“招保万金”都将拥有海外上市壳资源。

“从当前内地房地产企业生存环境来看，很难通过配股或增发的方式在资本市场进行融资，所以许多公司会前往境外市场寻求融资途径，”莫尼塔投资发展有限公司研究员罗雨告诉《环球企业家》。

“金地集团又收获了一个融资渠道”，第一上海证券投行部李兢介绍，通过收购星狮集团，金地集团抢占了一个港股壳资源，未来可以非常灵活地进行运用，比如将上市公司或者母公司资产注入这个壳公司来实现海外发展战略，或者利用其进行发债、银团贷款或者配股融资，方式多种多样。”

另一位券商人士则这样评价金地集团：“金地集团的发展模式就是金融+地产，这几年金地集团在金融运作上挺有创新精神的，相较于其他地产公司，融资能力更强。”

善用融资平台

作为金地的海外融资平台，辉煌商务已经不是第一次走入公众视野。

今年7月份，国内地产融资遇冷，金地集团却率先通过辉煌商务成功在香港发行12亿三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%，成为了国内A 股上市房企海外发债的首个成功案例。对于这12亿的融资，金地方面表示将用于支持辉煌商务的土地收购及运营资本需要。

辉煌商务成立于1995年，最初是香港一家销售办事处，向海外客户销售金地的房地产项目。2004年金地对其进行收购之后，辉煌商务开始参与负责部分国内房地产项目—目前辉煌商务在6个城市有12个项目，土地储备的建筑面积约为290万平方米，年度签约销售约为30亿元。

最重要的是，辉煌商务为金地集团在海外市场所扮演的融资平台角色。12亿无抵押优先级债券的发行在海外债权融资中拔得头筹，“从香港市场环境来看，9.15%的融资成本在债券类融资中较为低廉；不过比内地市场成本略微偏高。但是，这种海外发债的方式为资金需求很大的房地产企业提供了试点，很有战略意义。”上述券商人士评价说。

在海外市场进行股权融资也在金地集团和辉煌商务的布局中，去年金地集团就尝试通过辉煌商务收购华人置业旗下的至祥置业(00112.HK)，却因双方没有满足买卖协议中的条件，在最后时刻铩羽而归。此次对星狮地产的收购，是金地揽壳的第二次尝试，星狮地产也将成为金地集团第二个海外融资平台。

“辉煌商务可以为金地获得债权融资，但是无法获得股权融资，而星狮地产这个壳公司就可以做到这一点，两者的功能并不一样。”李兢解释。

不过根据香港上市规则规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，如果累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等5个测试指标中任何一条的100%，则构成非常重大交易，该资产注入可能要以IPO标准来申请。由此来看，金地集团短期内很难进行大规模的资产注入。“但是不排除将母公司的其他业务或者上市公司的业务逐渐剥离装入这个壳公司中，”李兢指出，“这个壳公司为金地集团提供了无限可能性。”

同时金地公告指出，为筹措上述收购星狮地产股份及履行后续全面要约收购义务所需海外资金，辉煌商务已向渣打银行（香港）有限公司申请25亿港元借款额度，实际提款金额会根据具体需要在该额度内确定，贷款期限为12个月。“一般内地房企如果在香港没有上市公司资源又没有物业，是很难获得贷款的，”上述券商人士透露，如此看来金地集团在香港的融资能力已经形成。”

除此以外，金地集团在国内A股上市为其提供了一个最强有力的融资平台。

“在资本市场，增发这种股权融资方式对上市公司来说是没有直接成本的，比较适合资金密集型的房地产行业”，上述券商人士解读道。

多渠道扩充

在11年的发展历程中，金地集团已经成为多元化融资的样本，除了银行借款之外，还丰富出债券、信托等间接融资渠道和房地产投资基金等投资渠道。

从2007年房地产市场的波澜壮阔延续到2008年遭遇金融危机遇冷，虽然金地集团在主营业务“房地产开发”的红海竞争中并不占优势，但是却通过间接融资的方式优化着企业的资本结构。2007年年底，金地集团顺利地取得了证监会关于发行12亿元公司债的核准批文，成为首家推出公司债券发行方案的上市企业—这一公司债于2008年3月20日挂牌交易，共发行1200万张，面值100元，期限8年，票面利率5.5%。

“公司债为上市公司提供了债券融资的方式，企业可以比较银行贷款利率选择利率更低的方式进行融资。从2008年的利率情况来看，5.5%的债券利率优于银行贷款利率。”上述券商人士称。

除了在证券市场上发行公司债券之外，金地集团还在信托融资方面着力创新。2009年8月，金地集团与平安信托正式签署了合作投资战略框架协议，双方表示将借助各自在金融、地产方面的专业能力，共同拓展房地产领域的投资。

通过此举，金地集团将信托计划从单一的项目合作上升到共同开发房地产信托项目，在地产金融经营能力与日俱增的同时，也获得了大笔项目融资额—根据框架协议，在三年内平安信托将对金地负责开发的项目展开投资，规模预计为100亿。除了信托贷款，还引入了股权投资信托等多种形式。“虽然融资成本高于公司债，但是在资金紧缺时能够及时提供资金支柱。”该券商人士点评。

“金地以前属于第一集团，但是现在地产上表现有所褪色，主要因为拿地偏谨慎保守，”张大伟认为，从最近的市场环境来看，进入下半年后诸多标杆房企如万科、龙湖等都在大举跑马拿地，而金地却依然维持着审慎的态度。2012年中报显示，金地集团手中持有的现金高达190亿元，但是截至7月底始终未参与拿地，直到8月30日，才通过公开土地市场拍卖竞得余姚市2012-71号地块，这也是金地集团年内首次通过竞拍获得的项目。

虽然在地产开发方面表现平庸，但其金融融资能力却得到了多位业内人士的认可。“路遥知马力。手中掌有现金和融资渠道可以为企业缓解很多压力，在将来机会来临的时候便于金地出手更加果断。”一位券商分析师称。