“黑金”的冬天
2011-11-10 06:03:00   来源：环球企业家   作者：沈旭文    

一场法人代表的自杀事件，让中富房地产公司一夜之间成为鄂尔多斯房地产市场信贷危局的典型代表。可对大多数鄂尔多斯开发商而言，名不见经传的中富其实并未对鄂尔多斯房产业的资金状况产生实质冲击，反倒是目前某些已到挣扎求生境地的业界大鳄，才是可能引发行业信贷全面崩盘的危险之源。而鄂尔多斯万力投资集团或许正是这样一根“已经冒烟的导火索”。

“如果和万力相比，中富真不算个啥。”在鄂尔多斯房地产界颇有资历的赵海（文中人名皆为化名，下同）说。的确，如果从项目规模上比较，按照万力方面的公开说法，仅去年，万力在鄂尔多斯市的计划开工面积就达到100万平米，同期鄂尔多斯全年房地产开工面积是1009.4万平方米，而中富全部项目总建筑面积仅为10.8万平方米，连万力的零头都算不上。

而在企业所面临的信贷风险和可能的社会影响方面，将中富二股东王福金逼上绝路的2.63亿高利贷，与万力所背负的民间信贷相比，更是“小巫见大巫”。

“万力净资产规模差不多是中富的十倍，但是借的高利贷规模却是中富的15倍到20倍。”前万力财务人员古兰表示，万力在今年第三季度仅房款就收到了近4亿元，却在过去两三个月间，不仅没能给员工发出一分钱薪水，反以种种理由扣减员工尚未拿到的工资，并因单方面更改合同要求业主提前交款，而被众多业主指为“骗子”。

在万力目前的核心项目太阳城工地上，已从万力离职的赵海指着几处刚刚搭好的钢架解构表和西区工地上一个刚挖好尚未打地基的大坑表示：“因为缺钱，就是这样的两层钢筋加个顶盖，万力就对业主说已经封顶，催着业主交足90%的房款。那么一个大坑，万力也开始收上千万的首付。”

另一方面，令赵海及其他业内人士担心的是，中富倒下时所牵涉的债主是373家单位或个人，可同样濒临绝境的万力一旦倒下，所牵涉的就不仅仅是高利贷业者，已经缴纳大量房款甚至为此借下高利贷可依然未被交房的上千名业主、与万力有着复杂债务关系的承包商以及曾将资金交给万力代为放贷的普通民众，也都会在民间信贷链条的紧紧裹挟下，一并随万力坠下深渊。

更重要的是，在鄂尔多斯房地产业内人士看来，万力正是以一种近乎极端的方式，淋漓尽致地展现了过去数年中，鄂尔多斯本土开发商与煤炭资本、民间信贷乃至政府扶持紧密交织、错综复杂却踏入危途的真实生态。而作为鄂尔多斯“土著开发商的标杆”，万力百般求生的努力一旦归于失败，那么所引发的全面恐慌足以吞噬这个行业中大多数的本地企业，毕竟万力的融资手法实在太过典型。

万力膨胀

“这是一个让一切欲望成为现实的年代。”回首鄂尔多斯的变迁，来到鄂尔多斯经商多年的刘宇感慨不已：“从2004年起，鄂尔多斯的GDP增速和财政收入基本上都保持着年均40%的增速，财政收入从200亿到800亿翻两番只用了六年时间。”而万力在房地产行业的高速崛起，则是鄂尔多斯速度的另一种代表。

2004年，原本从事建材销售的邱燕林创立了伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司，开始进军利润远远高于建材买卖的房地产行业，这便是万力集团的前身。不过在当时的启动资金中，邱本人占份额较小，反倒是几位从事煤炭行业的股东成了主要出资人。其中一位正是刘宇的好友。这样的启动资金构成，也让万力和大多数鄂尔多斯房企一样，从一开始就和来自煤炭的“黑金”产生了密切的联系。

“万力也算鄂尔多斯较早的一批本地开发商了，它的股东构成也很有鄂尔多斯的特色—有负责经营的小企业主，有负责出钱的煤炭矿主，也有人脉深厚的下海官员。这跟买车一样，都是标配。”刘宇调侃道。但多位知情人士均表示，虽然邱燕林并非最大出资人，但邱从一开始就对万力的大小事务始终保持高度控制。这也给万力打上了邱燕林个人经营风格的深重烙印。

不过由于彼时煤炭需求尚未像后来那样火爆，价格也未持续飙涨，因此尽管有来自煤炭行业股东的财务支持，但万力依旧缺乏足够的资金拿下规划面积为11000平方米的开发处女作—万力商贸步行街。于是万力采取了以房换地的形式，与该地块原有的五大业主达成协议，以建好后的商铺抵付用地拆迁款项。由于这条步行街是当时鄂尔多斯辖内的伊金霍洛旗为数不多的商业集中区域，因此万力在这一项目上也收获了房地产开发的第一桶金。

与此同时，鄂尔多斯本身发展也在全面提速，这也让万力加快了房地产开发的步伐，于是在2005年至2006年间，50000m2的伊旗阿镇万力商贸城、43000m2伊旗万力吉祥苑,、31000m2沙圪堵万力吉祥苑先后上马。可是彼时鄂尔多斯房市尚不及2009年之后的火爆。为了促销，万力便在吉祥苑项目上，引入了在鄂尔多斯房地产界颇为普遍的“代贷款”购房模式。

而按古兰的说法，尽管此前万力也曾与民间高利贷业者打过交道，但正是从这时起，万力“才算真正搞起了民间借贷”。

所谓“代贷款”，按字面意思解释，就是业主在购房后由开发商代为向银行集体申请办理按揭抵押贷款，这样便可提高贷款申请和发放效率。不过在鄂尔多斯，“代贷款”的含义却远不是这样单纯。

“鄂尔多斯办代贷款大多会有小贷公司参与，因为不少楼盘在与业主签订购房合同时是办不下按揭的，所以通常会由小贷公司出面，先参照银行利率给业主贷款，待按揭贷款办好后，再把债务关系转到银行。”赵海表示：“由于一般的小贷公司利率肯定高于银行，客户不会接受，因此万力这样的开发商就会自己设立小贷公司处理相关业务。”

几位吉祥苑项目业主表示，他们都是在交房两年后的2010年才获得了银行的抵押贷款。而在两年的银行贷款空窗期中，向他们提供贷款的正是一家民间小贷公司，这家小贷公司的母公司便是万力集团。

不过，万力旗下小贷公司的功能远不止参与“代贷款”那样简单，它从一开始就被赋予了为万力搭建独立融资平台的“光荣使命”。也正为如此，小贷公司一直是由万力集团董事长邱燕林的妻子刘芳霞亲自管控，核心成员也全部是邱燕林夫妇的亲信，而万力部分老员工也成为小贷公司的第一批放款者。

“我刚加入公司时，领导就跟我说，你要是有闲钱就放到公司里，按两分的利给你算。我一开始以为这个小贷公司只吸收公司员工的钱，后来才发现，它也吸纳了许多社会人员的资金。”古兰透露，万力的小贷公司与万力集团间的资金流动实际也双向的，“不只是小贷公司给万力融资，资金宽裕时，万力也会把钱，包括部分客户的房款拿给小贷公司去放贷，上千万的腾挪不少财务人员也见过。”对此，赵海坦言，开发商干着房贷的副业，也是鄂尔多斯房地产界的寻常景象。

“全是高利贷”

尽管万力的小贷公司一度风风火火，但与2008年后万力开始的另一轮“民间金融实践”相比，小贷公司也只能算是小打小闹。而这一次的主角便是全国人民都已耳熟能详的民间高利贷。值得一提的是，鄂尔多斯绝大多数高利贷资金，和当初万力的大部分启动资金一样，也是来自煤炭行业所创造的巨大利润。

谈到这一现象，刘宇表示：“鄂尔多斯在发现煤田前，民间就有放款子吃利息的习惯，所以老百姓对货币的时间价值有着格外深刻的意识。这几年煤炭行业的高额利润，也让搞煤倒矿的鄂尔多斯人手头拥有大量现金，他们不会让这笔钱闲着，但又对股票债券这样的资本产品缺乏信任，于是要么投入他们认为实在可靠的房地产行业搞开发或买房，要么就是继续放款子。”

2009年年初，尽管金融危机魅影尚未散去，万力却似乎早早嗅到了复苏的气味，开始同步筹划多个大手笔的开发项目，并且在“根据地”伊金霍洛旗和一度被称为“鬼城”的康巴什新区大规模拿地。这其中仅是位于康巴什新区的万力国际商业城项目，建筑面积即达43万平方米，几乎是万力此前全部开发项目建筑面积之和的4倍。
如此雄心勃勃的开发计划，显然不是万力原有盈利以及小贷公司融资所能支撑起的，在几乎没有银行贷款的局面下，万力饮下大规模高利贷这杯苦酒，也算别无选择。

出于所谓“行规”限制，曾经参与过万力民间信贷事务的陆一至今不愿过多吐露当年“借钱”的细节，不过他坦承，万力这样规模较大的房地产开发商，所找的民间信贷中间人，基本都具有煤炭资金背景。

“鄂尔多斯人放贷，如果不是自己办小贷公司，那么就会把钱放到中间人那里，而只有有煤炭背景的中间人才能满足万力巨大的借款需求，毕竟单笔金额不少都是上亿的，那种吸收一般老百姓的钱的中间人也没有这样的实力。”于是，煤炭资金经由股东注资和民间信贷，这两条迥异的轨道，在万力的发展过程中“殊途同归”。

然而，2009年至今的2年多时间里，究竟有多少高利贷资金流向了万力，这恐怕只有邱燕林夫妇二人心里清楚。“集团借高利贷的情况一直是机密，邱总就让自己的老婆管这块，就算是财务负责人也不清楚，万力到底和多少个中间人有联系，更不知道到底借了多少钱。”不过，古兰表示，“万力所有这些未完工项目，目前用于拆迁以及材料采购等方面的前期款项，已经在百亿之巨。这其中来自高利贷业者的资金至少占到七成。”照此计算，万力前后举借的高利贷规模应在70亿元左右。

而在鄂尔多斯，2009年至2010年三季度，民间信贷资金的利率基本是两分五（即每月2.5%），而在2010年第四季度开始，普遍的民间借贷利率上涨为三分。照这一行情推算，假使万力在一定时期最高举债规模为70亿的一半，即35亿，那么万力每月付出的利息至少在8000万元以上。

赵海也回忆称，在2010年一次中高管人员的集体会议上，“老板娘”刘芳霞公开表示：“现在万力已经没有自己的钱，用的全是高利贷的钱。”由此，人们或可管窥万力对高利贷依赖程度的冰山一角。

有意思的是，即便已经到了需要靠大量民间高利贷实现扩张欲望的境地，万力却依然在2009年承揽了由政府出资开发的西山农牧民移民工程。由于该工程几乎是零利润项目，鄂尔多斯的不少开发商都对万力此举大感意外。不过赵海却点出了万力的真正意图；“真不是为了什么社会责任，而是为了获得更多的拿地资格，那时候只要能多拿地，公司什么项目都干。”

挤奶找钱

高利贷在万力资金链条上异常活跃，却鲜见银行信贷的影子。

提到万力，鄂尔多斯一家国有商业银行信贷部门的负责人余函显然有些无奈：“市里的大银行，工行、建行、中信银行还有农行都和万力接触过，但据我所知，除了吉祥苑项目，万力好像没有任何一个项目拿到银行贷款，倒不是我们不愿贷，那时国家也没出台限制政策，主要是万力的搞法太不合规矩。”

余函所说的“不合规矩”，指的主要是万力开发项目所存在的资质不全问题，“相关的行政许可手续都没办完，就开始动工甚至发生交易行为”。这一说法也得到了万力前销售部门员工孟然的佐证。“经常是必备的五证还没一证时，邱总就下命令开始收定金乃至首付。”而他全程参与的丽景嘉园项目便是一个典型例子。

“那是2009年7月，我去看了，那块地连拆迁都没怎么做，万力就开始收每户十万的排号费，后来国家不让收排号费了，万力又把这个钱的名目换成了丽景嘉苑VIP会员卡认购费，把原来的收据也换了。”

对于当时的情景，丽景嘉苑业主孙涛至今记忆犹新，“当时房子火，你不交就买不上了。”孙涛表示，当时和他一样交了排号费的业主有800到1000户。对此说法，孟然认为“1000户的说法是多了点，但至少有700户”。

更大规模的“提前”收款发生在康巴什新区的万力国际商业城项目上。由于该项目属于商业地产，单个商铺的售价普遍在300万元上下。万力便向业主承诺，首付50%后就为业主办理“代贷款”。可是在2009年夏天业主支付首付款时，万力却连该项目的预售许可证都没办好。

但孟然也坦言，手续不完备、证照不全是鄂尔多斯大多数房地产项目的通病，这也是银行资金较少介入当地房地产市场的一大原因，只是万力作为一家大型开发商，“几乎没有一个项目是五证齐全的情况下才开始卖房，实在有点说不过去”。

颇具讽刺意味的是，万力着急售房的目的正是为尽快获得资金，以缓解资金链的紧张，却恰恰因此失去了来自银行的贷款支持。而古兰直言，如此“抢售抢卖”的做法，事实上令万力陷入违规融资的“死循环”之中—“越拿不到银行贷款，万力就越依赖高利贷，越依赖高利贷，就越需要拼命找钱来填利息，越着急找钱就越有动力去违规，到最后就越拿不到银行贷款。”

孟然也证实，想办法从业主那里“挤奶”的确在邱燕林的主导下，成为万力2009年以来的一大工作重心，“各个部门都会想着怎么让业主越快越多地交钱”。而除上述违规收取预付款以及无证卖房外，强制售后包租并一房多卖、更改房产证姓名并以此套取抵押贷款、不开发票以及直接压缩合理的房屋建设成本，也成为万力向业主“挤奶找钱”的主要手段。

在万力商贸城、康巴什国际商业城CD区以及华联商厦项目上，万力均采取了售后包租的模式进行运营，具体而言就是万力与购房业主签订协议，每月向业主支付约定的租金，同时万力再将整个商厦整体对外招租，不过这种包租却是强制性的—假使业主不愿包租，那么万力便会强制要求业主退房。而万力在强制包租的同时，又将部分商铺“一户多卖”。

如此一来，售后包租就彻底成为了一种变相的高息融资：万力收到的房款便是融到的资金，而向业主支付的租金便成为一种事实上的利息，只不过这样的融资是不需要还本的。而“一房多卖”更让万力在不需要增加抵押品的情况下多支付几份利息便可融到更多资金。只不过为了规避政策禁令，万力在与业主签订售后包租协议，是以所谓“委托投资经营协议”加以掩饰。

尽管一处房产已是“一房多卖”，但该处房产的产权证明却可能登记的不是其中任何一位买主，而写着万力董事长邱燕林夫妇或是其部分亲信财务人员的名字，个中缘由正是以此为抵押获取银行贷款。

孟然透露，万力开发的众多项目都因为手续不完备办不了房产证，即便有少数项目能够办下房产证，房主却也不一定能拿到，“因为房产证上的产权所有者已经变更为邱总或刘总，并被拿到银行或者别的民间信贷公司办理了贷款”。而由于被变更所有者的房产大多是投资性的商业地产，因此万力便会通过所谓“调房子”的做法搪塞业主。“我们就会跟业主说，把这个房屋总价折算成另一处项目上的房产面积，然后把那间房换给他，这样先应付过去。”

而对大多数万力业主，即便他们掏出了数十万乃至上百万的购房款，但他们却从未见到过万力公司开具的发票，拿到手的只有收据乃至于借据。对此，赵海表示，“不开发票几乎是鄂尔多斯房地产界通用的避税手法，只是万力做的有点彻底。”

据他解释，这种“彻底”主要体现在两处，其一就是丽景嘉苑等项目的预收款问题上，万力不仅曾将收据换成了所谓的“VIP会员卡认购协议”，亦曾把收据换成了借据和所谓借款协议，可谓是对借款协议的“创造性运用”。其二则是在湖滨别墅和洋房项目上，干脆直接将实际房屋售价按9:1的比例划分为名义上的房款和所谓会员费，或按8：2的比例划分为名义上的房款和所谓“装修费”，以此减少营业税和企业所得税支出。

万力从业主方面“找钱”的诸多方式中，最令孟然、赵海及部分万力在职员工感到不安就是对建筑成本的过分压缩乃至公然的偷工减料。刘宇便曾听一位万力的朋友提起，在华联商厦项目上，万力为降低成本，选用了一些品质欠佳的石材，安装后发现外墙石材的颜色完全不一样，万力一位高管干脆下令用化学药剂将石材“洗成”同一颜色。曾供职万力工程部门的吴雨则表示，万力的建材采购也是由邱的夫人刘芳霞负责，“刘总选择水泥、钢筋大体还是坚持按国标走，但石材、防盗门、窗框这些辅料上却是拼命压价，买过来的产品质量可想而知。”

不过外墙石材的问题多少还算外观问题，在西山移民工程项目上，万力压缩成本所带来的后果，则已经有房屋质量和消防安全问题之嫌。出于成本考虑，万力一度未给西山项目购置足量的灭火器。吴雨就在进行消防安全验收时见到惊人一幕：万力工作人员在消防部门检验完一栋楼后，将该楼的灭火器直接挪到其他楼以应付检查。而西山项目中钢筋穿出墙壁以及楼宇倾斜的问题，更已成为万力内部人所共知的事情。“有人也写报告，向上级反映过这些事情，但都没有回应，或许和钱比，这些都算小事，何况还是本来就没钱赚的政府安置工程。”

股东退出

万力的资金链是怎样被收紧的？关于这个问题，答案极其简单却又异常复杂。对于这家严重依赖民间信贷实现扩张战略的房企而言，楼市调控引发的民间信贷紧缩，自然是其资金面陷入困境的原因。但在众多复杂内外因素的作用下，这一紧缩过程，又绝非“债主要钱”那样简单直接。

尽管万力资金链的全面紧张，是在2011年4月开始才逐渐表露出来，但此前半年万力在股权结构上发生的剧变以及所遭遇的一个群体性事件，却已经为后来的资金困局埋下伏笔。凭借高利贷和来自业主的“输血”，一路膨胀的万力集团2009年以来在鄂尔多斯地产业界在的地位和影响力也是不断跃升。可是2010年8月，万力的股东构成却经历了一次前所未有的大洗牌。

“说实话，万力到底有哪些股东，我们这些老员工也搞不清楚，更别说持股比例。我只知道，万力在初期大概有七八位股东，其中有煤老板、国资委的干部，还有邱总的弟弟和铁哥们。后来股东据说最多时有十几位。”赵海表示，这样的股权结构事实上对公司治理没有发挥任何作用，“一直都是邱总说了算，除了邱总的几个铁哥们，也没见别的股东参与公司管理”。

不过2010年8月的洗牌，却让万力的股东构成骤然明晰—除邱燕林外，股东只剩下一位煤炭矿业商人。