2009年或许是中国商业房地产市场的一道分水岭——国内的机构投资者将会以此为界长期超越外资成为商业地产中的主要玩家。

根据国际著名房地产服务企业仲量联行22日发布的一份名为《正在崛起的中国机构投资者》研究报告，2009年上半年，外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占的比例从2005年达到的近60%下降到了10%以下。与此同时，大陆投资者在投资领域开始变得更加引人注目，2009年上半年，他们在整体大宗物业交易中所占的比例约为70%。

2005年~2007年，外资投资者是中国优质大宗物业的投资主力，来自美国、欧洲、澳大利亚、和新加坡的基金和开发商们投资购得了北京、上海及一些重要二线城市中大量的甲级写字楼、购物中心、物流仓储等类型的商业物业。人民币对美元加速升值以及对物业资产潜在的升值预期促使外资投资者加入进入中国市场。

2007年中，中央政府开始对流向房地产市场的外资加以限制，加上随后发生的金融危机的影响，过去一年半中，外资投资者所占的市场份额出现了大幅下降。与之相反，国内投资者在这期间迅速崛起，尤其是大型央企和国企已经跻身中国地产投资领域的重要参与者。其中金融机构是主力。

国内的金融机构正在兴起一股购买写字楼高潮。5月，国家开发银行广东省分行以约5亿元的价格购买富力地产位于广州CBD珠江新城的富力盈泰广场半栋写字楼及整个项目的冠名权。7月，中信证券以不超过14亿元的代价收购了北京瑞城中心的5.32万平方米写字楼，8月4日公告以10.4亿元的价格收购深圳卓越时代广场2期的3.05万平方米写字楼。广东发展银行则收购了中和广场的五层物业。同样在8月，上海农村商业银行购买小陆家嘴的中融碧玉蓝天约2.1万平方米物业。此外，宁波商业银行正与上海环球金融中心旁边的21世纪中心大厦洽购2万多平方米的办公楼。8月12日，浦发银行买下广州富力盈悦国际半栋写字楼，总金额近4.2亿元人民币……

仲量联行的研究报告指出，保险公司将会成为国内金融机构中新增的对房地产市场进行投资的主力。在很多国家，保险公司都是当地房地产市场的主要投资者。而在中国，由于监管的限制，保险资金被严格限制投资房地产市场。有望于今年10月1日推出的新保险法则会允许保险公司直接投资于房地产市场。仲量联行北京研究部主管覃晓梅在接受《环球企业家》采访时表示，新的保险投资政策具有大大改变中国房地产市场投资格局的潜在可能。

据统计，中国2001年入世以来，国内的保险公司从35家增长到2007年107家，即使有金融危机的影响，到2008年底，国内保险行业资产仍然高达3.34万亿。覃晓梅指出，如果按照其他国家通行的惯例做一个保守估计：保险业在房地产市场中的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中70%投资与国内市场，则中国保险公司可以在国内投资价值2360亿（340亿美元）的房地产——按照当前的物业估值，相当于上海甲级写字楼市场价值的两倍多或者天津甲级写字楼市场的165倍！

除了金融机构，其他国企或者央企在房地产市场中的投资也日趋活跃。今年以来的多个“地王”或楼王都出自大型国企之手。“虽然外资今年上半年在投资市场中的沉寂与金融危机有关，但是由于国内机构投资者的崛起，外资所占的比例未来都很难恢复到50%以上。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。