摊在众人面前的似乎是一份差强人意的成绩单。在英国人的脸上读不出太多的表情,也听不到野心勃勃的目标。

太古启示录

来源:21世纪经济报道  |  作者:荆宝洁  |  阅读:

 

    摊在众人面前的似乎是一份差强人意的成绩单。在英国人的脸上读不出太多的表情,也听不到野心勃勃的目标。
 
    3月14日,在太古股份(0019.HK)的2012年年度业绩发布会上,太古集团财务总监Peter Kilgour首先发言。他介绍说,在过去的一年里,太古集团旗下多个部门盈利下降,但地产业务始终是这家综合性公司最赚钱的业务。
 
    2012年太古地产旗下的投资物业,仅租金就达90.15亿港元,虽然增幅只有5.4%。与国内生长迅速的房地产公司相比,无论从投资策略还是业绩增长,太古都是一家十分保守的公司。但阳光新业副总裁吴尧评论说,近两年,内地商业地产投资风起云涌,许多公司甚至连商业运营的关键要素都没有搞清楚就夸下扩张的海口,激进和盲目必然要付出代价。作为老前辈,太古地产值得认真拜读。
 
    平衡与保守
 
    2012年对于一家有200年历史背景的公司来说,不过是一个普通的年份。
 
    2012年1月,太古地产正式从太古集团中分拆出来,实现独立上市。这一年,太古地产出售的物业并不多。
 
    去年8月,太古地产旗下最昂贵的住宅售出一个单位,成交价达到4.3亿港币。这个叫做傲璇的项目,坐落于翠绿山坡之上,每户均面积560 - 640平方米,是绝对意义上的豪宅。另一个在高端住宅“蔚然”,卖了18.34亿港币。
 
    如果从财务报表去透视一家公司,太古和国内绝大多数开发商呈现出巨大的差异。可资比较的是,万达2012年营业收入达1416.8亿元,累计持有物业面积达1290万平方米,不过租金收入只有50.2亿元。而太古在香港持有的物业面积为158万平方米,在内地持有126万平方米(其中有两个项目尚未开业)。
 
    2012年太古集团的资产负债率仅有17.8%。罗兰贝格管理咨询公司合伙人兼大中华区副总裁王荣在接受本报记者采访时说,经历了完整经济周期的企业,都会尽量保持较低的资产负债率。新加坡嘉德置地资产负债率也只有20%左右。他们的相似点还在于,全球化布局,更倡导平衡发展。
 
    早在1980年,太古已开始在迈阿密发展。2012年开始,太古开始进军东南亚市场。
 
    吴尧认为,内地很多住宅和商业地产开发商,就像一个正在长身体的孩子,在狼吞虎咽地拼命吃东西,然后,生怕错过机会,使尽浑身力气往前跑。摔跤,受挫折,是成长必需。机会确需把握,不可能每家企业都必须像太古那样坚持保守稳健,但它的平衡战略值得同行借鉴,毕竟是经历无数次经济周期检验了的。
 
    “大的不一定是好的”
 
    常有内地记者向太古管理层提问,什么时候介入内地住宅开发?
 
    太古集团董事局主席白纪图早些时候在接受本报记者专访时说,建物业后出售和建好物业后持有,是两种投资模型。太古更倾向于第二种,但这不意味着就放弃内地的住宅市场。在白纪图看来,持有一个项目,建设6-7年后再去获取资金,速度看起来很缓慢,但用长尾理论去衡量这种投资模型,是非常值得的。有充足的资金,可以把握获得好项目的机会。
 
    饱受诟病的是,由于太古在内地项目的发展速度极慢,有人批评港资公司更擅于通过囤地来实现资产升值。广州的太古汇项目,历经10年才开业。太古在上海的项目,从启动到交付使用至少要4年。而一个体量庞大的万达广场,从拿地到销售,最快仅需要11个月。
 
    太古地产中国区行政总裁白德利曾向本报记者解释,太古地产有一个与内地开发商完全不同的开发模式。“一块土地我们大概使用40至50年,用了10年来建造它,但往后还有40年的时间使用它,在这个过程里,速度不是我们最关注的,而是希望做出质量最好的,地点也很关键。”白德利告诉记者,这一策略将贯穿于其内地所有的项目中。
 
    但英国人有自己的行事逻辑和价值判断。截至目前,太古在内地的项目屈指可数,仅有广州太古汇、北京三里屯Village、北京颐堤港、上海大中里以及成都大慈寺片区土地。但白德利认为,5个项目已经足够忙碌了。白纪图也说,“大的(规模)不一定是好的。”
 
    太古认为自己的主要竞争优势在于,能从构思、设计、发展以至管理具有规模及影响力的商业项目,并活化社区环境。他们十分擅于资产维护,提升资产的价值。
 
    例如,太古地产曾经将香港东商业区早年兴建的商场改造,把11座新旧办公楼通过天桥彼此连接,成为一个自成一体的独立社区,在大厦内部就可以买到咖啡和报纸,也可以直接走入地铁站。
 
    作为售出的住宅,太古城的房价几乎一直在上涨。本报记者从太古城附近中介获取的资料显示,一个29年楼龄,相当于110平方米面积大小的四居室,叫价已经达到1620万港币。该区域内,太古持有的写字楼租金也持续上涨。
 
    因为动作缓慢,也会失去很多发展机会,尤其是在急剧变化的内地市场。当内地人为太古地产感到惋惜时,英国人却总说,未来还有好多机会。
 
    虽然业务遍布世界各地,但太古集团仍是一项家族业务:现任荣誉总裁及永远总裁均为当初在利物浦起家的太古创办人John Swire 的后代。对于一家经历了三个世纪和两次世界大战的公司来说,他们不会冒险去赌博。
 
    去年3月的一次采访中,白纪图说,让他有成就感的是,在香港的一份职业调查中,在香港大学生毕业后最想去的公司排名中,太古位列第四名,太古控股的国泰航空位列第五名。他认为这是一家公司声誉的体现。
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