富人的游戏

中国豪宅市场的坚挺似乎有悖常理。

在史上最严限购调控下，中国房地产市场持续低迷。今年前7个月，北京新建的普通住房市场成交均价为13623元/平方米，比去年全年均价下降了8.2%。但同期，北京新房市场总价在500万元以上的住宅成交量为3885套，成交均价为41242元/平方米，同比上涨7.4%。截至7月30日，北京2000万元级以上的豪宅成交232套，比去年增加13.7%。

市场两极分化已相当明显。专门经营豪宅市场的经纪机构丽兹行分析师郑海燕告诉《环球企业家》，由于签约购买豪宅的周期较长，从网签到实际认购通常会有30天左右，考虑到这个因素之后，7月之后的成交量环比还会有较大的增长。

国内豪宅市场主要集中在“北上广深”和少数富庶的二线城市，这让它们几乎成为一个独立的市场。例如影响北京房地产市场的主要是两方面因素：大量的自住房和偏紧的信贷政策。但这对豪宅市场几乎没有影响—低端的自住房不对高端市场造成冲击，并且高端市场买家的支付能力强大。据统计，购买500万元以上住宅的全款占比为60%，而中低端的全款占比仅为35%。此外，开发豪宅市场的开发商通常实力雄厚，轻易不会采取以价换量的方式。

“7月以来，很多城市都在陆续取消限购，这向市场明显发出了回暖信号，需求量的确在增加，而之前很多人都在观望。”郑海燕说。另外，豪宅市场一直供应平稳，绝对数量少，在市场回暖的条件下，首当其冲表现出来的便是去化率的提升。

事实上，新加坡住宅市场模式长期被视为是中国未来房地产市场的发展取向。因其分层设计理念很好地解决了之前固有的矛盾—阶层差别导致的居住不公。现在，中国也在面临着这样的问题。换句话说，有限购买力和一线城市的限价、限购政策能否让豪宅市场继续特立独行的行情？

品质为王

在今年上半年，豪宅市场以它不同的禀赋领先于其他房地产市场。不过，从郑海燕的观察来看，在市场政策不变的前提下，虽然产品存在特殊性，但国内豪宅和普通商品房市场的差别并没有那么大。“因为豪宅市场的项目量本身就少，但实际上从去年到今年，一些高端期房价格也在往下调整。”

事实如此。近期，广州二手豪宅和普通二手房一样，都步入了价格的下降通道。目前大部分业主的降价幅度在3%至10%，有的豪宅楼盘由于业主急需资金周转，降价幅度甚至达到15%。“中央反腐力度加大，促进了二手豪宅交易，有的都是现金交易，但是这些数量不太多。”中国豪宅研究院院长朱晓红向《环球企业家》表示。

同样适用于豪宅市场的限价和限购政策也是一个绕不过去的掣肘因素。目前，限购政策正在全国大部分地区淡出，但一线城市依然没有出现松动迹象，同时还在执行最高限价政策，而这里却聚集着全国占比庞大的豪宅项目。值得一提的是，豪宅市场的换手率通常较高，但由于政策限制，有些愿意更换环境的豪宅业主不得不先卖掉原有住宅，再去买新住宅，这多少抑制了交易量。最新的案例是，杭州在放松限购的首日，豪宅成交量便出现了井喷。

不过，朱晓红却不愿夸大限购的负面影响。他认为，对真正想购买豪宅的业主来说，以公司或者其他家人的名义来购买已是常态。这一点也得到北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝的认同。他对《环球企业家》说：“在豪宅市场，只要想购买，一般都会有变通的办法。”

价格变化对这一市场的影响作用并不敏感。朱仝表示，在普通商品房市场，1000元至2000元的差价对销售影响非常大，但购买豪宅的都是高收入群体，他们对价格并不那么敏感。真正起决定作用的还是豪宅的品质，那些性价比和资源独占性高的豪宅最受欢迎。豪宅产品具有引领作用，随着国际化理念的渗透，优美的景观和高质量只会成为一种最基本的要求，那些低碳、环保和符合圈层和文化要求的产品将会更具吸引力。

这也促使豪宅市场不会出现大起大落的市场行情。从供给上看，平稳的供应量不会对现有市场带来冲击。以北京市场为例，2014年上半年的豪宅供应量是3385套，这和前几年的水平相差并不太多。另外，高收入人群依然在扩充，这些都是潜在的购买群体。“现在北京的豪宅价格已经到了上限，今年如果价格上限放开，那才会形成真正的市场化趋势。”朱晓红说。

新加坡的房地产分层设计理念为国内带来很多启示，它的普通住房和高端市场的成功分离最大程度稳定了价格和需求。但这在国内短期内并不容易达到。“政策差异化会接近理想化目标，但现在整体政策都是一致的，并且土地和供给有限，需求却很庞大，所以很难形成独立的豪宅市场。”朱晓红说。不过，他认为，从长远趋势看，满足多种需求层次的房地产市场应是长久之计。完善自住房、保障房、商品房和豪宅体系，政府的想法是低端的要保证，中端的要维护，高端的要放开。换而言之，讨论豪宅市场的新世界还为时尚早。