虚惊一场

直到2013年年底，国内一些开发商还在偷着乐。他们大都布局了一二线的重点城市，并在去年难得的好年景里猛赚了一把。他们仍然相信，那里的繁荣还会持续下去。支撑这一判断的理由简直就像一个完美的闭环—在旺盛刚需推动下，政府卖地还债动能不减，土地稀缺更会助燃房价。

在这种情况下，发生在农历新年之后的杭州两个楼盘降价事件无异于一盆冷水。在地产业，杭州楼市的地位至关重要，它甚至一度是一线城市房价上涨的领衔者。紧接着，常州等重点城市也传出了楼盘降价的消息，再加上一直萎靡不振的三四线楼市，这一切让前路变得迷茫，楼市拐点论重出江湖。

中金公司研究部副总经理、房地产行业分析师张宇认为，杭州楼市降价主要归因于供应量过大。他对《环球企业家》表示，在2013年下半年，中金房地产研究小组根据相关公开数据，对全国40个城市，包括北京、上海、杭州等一二线重点城市进行了一番调研，最后将它们分成了三类：低估、平衡和过剩。杭州便属于“过剩”评级。此外，还有沈阳、无锡、西安和南宁等城市也属于这一评级。

新城控股董事长王振华则选择了实地调查杭州楼市的方式。他告诉《环球企业家》，杭州楼盘降价只是个别开发商甩尾盘的走量行为，并没有出现集体降价的现象。王认为，这几年杭州房价已经调整到了一个正常水平，加上土地稀缺因素，再向下跌的空间不大。2013年，新城控股在杭州共拿了三块地，王并未觉得存在供大于求的现象。

实际上，拐点论曾在2008年和2012年都拥有大批的拥趸。不过紧随其后的房价大涨压倒了一切，甚至分别刷新了当时多项历史记录。20多年来，国内房地产市场从未经历过一次像样的大跌或调整，这多少有些不同寻常，也让这段时间楼市的波动备受瞩目。

短期因素发力

毫无疑问，分化是目前国内楼市的一个关键词。在过去的一两年里，一二线重点城市和三四线城市已经展示出了截然不同的冷热度。以北京为例，过去一年里，这里的二手房价格同比上涨了22.1%，仅低于2010年的涨幅。而在三四线城市，一些地区的房价甚至在过去20多个月都处于下跌通道。到了2014年初，这种分化开始向上传递，以前属于同一集团军的重点城市也开始慢慢分裂，北上广的房价依然在上涨，而以杭州为代表其他的城市则呈现出疲态。

不过，短期内依然看不出能够导致楼市整体大跌的因素。从拿地成本来看，自2012年以来，土地价格一路飙升。尤其在一些重点城市，由于从三四线回归的开发商竞相逐地，将地价推高到难以置信的地步。北京住宅类土地成交楼面价在2013年同比增长了48.6%。王振华认为，土地成本制约了房价下行的空间。他表示，每个开发商几乎都带着每年15%左右的增长预期来测算自己的销售价格，如果以2013年下半年的土地成本按静态指标销售，肯定会亏损。“不涨不可能。”王说。

有意思的是，当下全球最好房子的定价权都掌握在富人手里。近期，英国伦敦推出了一个新盘，销售的第一站选在了香港，第二站是上海，第三站是新加坡。如果将北京和上海放在全球背景下，它们位于核心区的房价其实并不算高。张宇说，北京CBD的房价大约在一万多美元/平方米左右，但在纽约、东京、伦敦和香港的核心区域的房价都在1.5万美元/平方米以上。即便是在印度孟买这种人口众多的发展中国家的城市，它的核心区房价也达到了一万美元/平方米的水平。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝对《环球企业家》表示，北京等一线城市拥有众多独一无二的资源，房价几乎没有任何风险。他表示，“2008年的金融风暴让美国很多地方的房价跌得非常狠，但唯独纽约没有跌。”张宇类比北京相对于全国的位置，“就相当于北京的银泰中心”。

但这毕竟是个案，中国地产整体失衡现象还是较为突出。在一些重点城市的远郊，那里的房价高得离谱。如果计算一下核心区和周边房价的比值，国内一些城市都要以较小的倍数远超东京等城市的平均水平。“我们的泡沫其实都在周边，过去我们一直都在摊大饼式地发展，饼摊到的地方涨得最快。”张宇说，“如果房价哪一天会破，也会是从外围。”

有时开发商的推盘周期也会和需求变化错位而行。一般开发商看到一定的市场需求就会加速拿地开发，但每个项目都需要一个半年以上的运作周期。具有讽刺意味的是，当供给被大规模释放时，需求的低谷期就会到来。这一现象在国内几次大规模的地产调控中并不少见。

如果将房价走势和中国经济的现状联系起来，情况可能会乐观一些。今后在很长的一段时间内，地方政府都将面临着偿付地方债的重担，而出卖土地使用权是最重要的偿债来源之一。他们不愿看到地价下跌，这成为支撑房价的重要力量。无锡是一个典型的二线城市，这里的房价几年来一直处于不涨不跌的胶着状态。王振华说：“这儿的土地价格降不下来，开发商就慢慢消化之前以低价所拿的存量土地。”另一个积极的因素是，新一届政府将2014年GDP增长目标定为7.5%，这对支柱产业—房地产行业来说绝对不是一个坏消息。

隐忧在于，近来银行针对房地产行业的信贷持续收紧。自上月底，兴业银行停止办理房地产夹层融资和房地产供应链金融业务之后，最近又有超过三成的银行上浮了首套房房贷利率。不能否认，资金面偏紧会抑制开发商的冲动投资。不仅如此，需求方面也出现了变化。今后以保障房为代表的带有部分福利性质的房屋将会大量出现，这必然会分流一部分刚性需求，对短期房价产生压力。

实际上，国内楼市在经历了一个长期牛市之后，已经进入了一个盘整的平台。张宇认为，短期内房价上涨或下跌的方向都不会很明显。这里有一个关键的变量，就是国家货币政策。如果未来流动性很快收缩，则房价下跌的压力就会增加。他表示，“如果考虑到经济平衡问题，那么房地产市场就还会比较平稳。”

未来之城

尽管三四线城市目前被描述为高风险蕴藏之地，但不代表那里没有机会。王振华表示，新城控股在2014年仍会关注那些存量土地和房屋比较少的三四线城市。在整体拿地节奏上，王表示，上半年会慢下来，下半年会激进一些。“因为上半年销售还是一个好的窗口期，下半年是个拿地的窗口期。”

总体来看，朱仝认为，未来大房企将更加强势，可能会操控地价和房价，做住宅的开发商会越来越少。实际上，在这样的一个平台调整期，一些开发商的产品创新能力会倒逼出来。目前在北京市场上，为应对特殊环境，已经出现了恒温恒湿的住宅新品。

如果剔除一些短期波动的性质，未来看起来也不差。在张宇看来，随着人口迁移，那些人口净流入城市的房地产交易量依然会有支撑。北京目前有2000万左右的人口，未来这个数字可能会达到一亿左右。张判断，从历史经验来看，行政措施实际上并不能真正阻止人口向大城市迁徙，由此未来中国会形成五大都市圈，即京津冀、上海、长江三角洲、珠江三角洲和成渝都市圈，“将来每个都市圈都会有一亿左右的人口，那里的房价可能会跌吗？即便跌一跌，也会很快被拉回来。”

实际上，福利性质的住宅虽然会影响短期的房价，但并不能影响长期市场化价格。一方面，它们所对应的需求有一定局限。过去新城控股在上海配建了一些保障房项目，但建成后根本无法全部卖掉，因为没有太多的居民符合申请的多项要求。换一个角度看，有关购买的分配寻租问题也挤出了一部分刚性需求进入市场。

另一方面，很多业内人士认为，未来中国房地产市场将会保障的归保障，市场的归市场，市场的价格并不会因保障市场因素而受到干扰。张宇最近去过一趟新加坡，他坐出租车路过一大片私人住宅区，就问司机，“这房子这么贵，你们没意见吗？”司机回答，“这和我没关系。”新加坡房地产属于典型的保障和市场化分层设计，中低阶层都有对应的政府提供的住宅产品，但这并不影响完全市场化的私人住宅的价格。