银发经济爆发在即浙商看中“房灾”红利

3月前后，山屿海度假创始总裁熊雄去了趟广西巴马瑶族自治县，回来对那的空气赞不绝口，“睡得特别踏实，平时自己小有失眠，在巴马症状一扫而光。”

每年，熊雄都会往返于全国各处的旅游度假胜地，他不是骨灰级的“驴友”，游历的真正用心不是名山大川，而是沿途的交通条件、餐饮设施以及当地房地产市场。这名浙商的头脑中，正酝酿着一个大计划——希望整合全国旅游名胜地闲散的地产资源，扩充其所构建的高端“候鸟式”度假网络，服务购买力日增的富裕老年群体。

掘金“候鸟”

中国旅游度假地区过度的地产开发，正为山屿海轻资产扩张创造条件。

熊雄创立的“山屿海度假”成立于2008年，核心业务为满足老年群体 “候鸟式”度假需求(比如，“冬居海南、夏住威海、春秋天目山)，为高端用户提供住处和本地服务。

熊雄早在2006年就关注“银发经济”，曾专门系统研究过中国高端老年消费群体的规模。何谓“高端”?熊雄的解释是“夫妻两人退休金等各项收入每月超过1万元”，该群体职业分布主要集中于企业管理层、大学教授、医生、公务员等，而且其子女往往是社会的优势群体，具备一定经济实力，没有“被啃老”之虞。据熊雄估计，现在该群体的人员规模超过100万，其中大量存在旅游度假需求。

“候鸟式度假的群体一定是高端用户，为什么?必须坐飞机，夫妻双方乐意自费双飞往返的，一定得具备相当的购买力。”熊雄说。目前，山屿海会员规模超过1千名，主要分布在以上海为中心的长三角地区。

就山屿海而言，全国性度假网络的规模非常重要——选择范围越广，会员购买的驱动力越强。然而，若是自建，沉淀资金非常巨大。以其在安吉自建的山屿海学修院为例，建筑面积 3700平米，约70个房间，投资成本超过2000万，单个房间的投入成本高达30万元，如果一律采用自建模式复制，资金的需求量将是“不可承受之重”。然而，若是与传统度假村或旅游酒店采用协议合作的模式，租金太过昂贵，且控制力不强——在旺季的时候山屿海往往拿不到房。

早年即在上海、海南参与多个房地产项目开发的熊雄，另辟蹊径，在各地旅游度假区域，优选现成的酒店式公寓或者商品房房源，以托管(业主参与分成)、租赁的方式进行扩张。中国旅游度假地区进行的大规模地产开发，为熊雄轻资产扩张创造了条件。

以山东威海为例，熊雄用“房子成灾”来形容当地楼市，早年积淀了大量的空置房，“很多北京人花 18万元买了套房，自己平时没多少天可住，就资金回报率来说，投资金额的利息住在五星级酒店更划算。”在威海当地，山屿海通过房地产商找到业主，获取房源的价格非常低廉——在距离海滩不足1公里的社区，一个55平米自带厨房的一居室，一年租金不到万元;在海南文昌高龙湾基地，山屿海成功托管300余套房源，经营成本每间房价仅为40元/晚。

旅游地产开发热正在全国上演，相比房价，其租金价格往往低得可怜。根据熊雄的测算，空置房大量存在的地区，预付一年租金，加上简单装修和基本设施的配置，单个房间的投入在1.5万元以内，以40个房间计算，大概60万元即能完成一个区域的布点。

目前，山屿海已建成了海南文昌、浙江安吉、安徽广德太极洞、江苏溧阳天目湖、嘉兴梅花州等度假连锁基地，主要以托管、租赁方式获取，基地同时向社会开放。“就目标群体而言，他们对度假地的要求多在干净整洁实惠，不求奢华，乐意接受酒店式公寓和商品房小区的环境，而业主获取了租金或者分成回报，闲散资源整合利用，山屿海实现了多方共赢。”熊雄说。

由于其创新模式和社会效应，“山屿海度假”入围2012年度“21世纪中国最佳商业模式”(该评选由《二十一世纪商业评论》主办)，成为全国40家入围商企中唯一一家脱颖而出的浙商公司，并最终与“小米科技”、“中搜网络技术”等公司一起获得“2012年度中国最佳商业模式奖”。

轻资产运营

扩充资本和品牌能力建设，成为山屿海当下业务扩张的重心。

山屿海的收入来源主要来自会员卡销售，以事先锁定一部分客源，同时缓解自身运营在现金流方面的压力。

根据公司网站的公开资料，其会员卡售价在2万至10万元之间，分为VIP卡、银卡、金卡和钻石卡4种档次，有效期均为十年。会员每年都能享受一定的住宿权益，并享受其他消费优惠。

对于购买者而言，预付会费的好处在于实惠。以山屿海海南文昌基地的“白金海岸度假酒店”为例，会员一晚支付的点数为180点(此为旺季价格)，售价2万元的VIP卡一年享受3300点的权益，大体相当于2000元能住18晚左右，折合每晚100多元，目前各旅行网站提供的市场价普遍在250元左右。此外，部分度假地区旺季房源不好预定，会员在房源方面享有优先保障。

预付卡的模式，会员是否有权退卡以及承诺的服务能否满足至关重要。

关于退卡，熊雄表示，其公司政策规定，凡在购卡后的一周内，会员可以无条件全额退卡;若在此后，会员依然可随时退卡，但需收取余额的30%作为手续费。据介绍，目前会员主动提交退卡申请的事例极少。

根据山屿海提供的会员名单，《21CBR》记者随机采访了4名老年会员，其反馈皆较正面，并表示山屿海在各基地都有员工提供接送、向导等落地服务。

熊雄坦承，当前同行业公司良莠不齐，山屿海亟待提升品牌力，“山屿海属于民营企业草根创业，如果缺乏资金和品牌支撑，获取业主和会员信任的难度成倍放大，成为公司资源整合的一大障碍。”

解决之道就是“广结善缘”，熊雄是亚布力中国企业家论坛的一名积极会员，前不久，又刚被上海财经大学全球EMBA项目录取，他特别希望到国外走走，考察海外“候鸟式”养老的成功模式，同时学习些必要的“财技”——他正积极谋划引进战略投资者并已筹划上市事宜。

这家提倡“中国旅居度假慢生活”的公司还在路上。