2010年Q1亚洲办公楼市场报告：择优而栖

2010年第一季度，因为众多公司在当前的租金价格下更愿意在办公场所租赁方面进行投入，所以亚洲各大商业中心的办公楼吸纳量一直保持坚挺态势。大部分市场中办公楼租金的下滑趋势已经持续了一年多的时间，企业租户充分利用了这一机会，部分租户抓住这一时机将其办公场所迁入了甲级办公楼中。同时，受亚洲经济持续改善的推动，该地区的整体市场情绪得以提振。劳动力市场也出现紧缩，大部分市场的失业率出现了明显的下降，众多公司纷纷推出了招聘计划。

 

整个地区净吸纳量的增长也反映出了该地区办公楼需求的复苏，净吸纳较上一季度增长了31%，同时在进行调查的大部分城市中均出现了办公空间正的吸纳量。亚洲各大城市在第一季度中的整体空置率环比下降了80个基点，为11.8%。本季度办公楼市场的另一特点是甲级办公楼市场的表现要好于乙级办公楼市场，这源于租户已经开始了新一轮的“择优而栖”，在条件允许的情况下纷纷将目标锁定于那些条件优惠的租约。在经济环境不断改善的条件下，办公楼市场出现了更强劲的需求，因而业主对租金水平的要求也采取了更强硬的态度。亚洲的办公楼整体租金水平在第一季度下降了0.1%，这意味着在前一季度1.9%的租金回落基础上又有了显著下降。与亚洲的其它城市相比，大中华区各大城市已经提前走出了租金的下降周期。北京、上海、广州、香港及台北的办公楼租金均出现了环比增长。印度主流的商业中心也出现了办公楼租金触底反弹的迹象，国家首都区及孟买的多个甲级办公楼集中区已出现了租金上涨的迹象。

 

在东京，租金的显著下降激励了更多的租户租赁甲级办公楼，部分公司也利用此次机会租赁更好的办公楼改善办公条件，由此甲级办公楼需求在2010年第一季度开始复苏。本季度甲级办公楼租金的环比季度降幅已从2009年第四季度的4.7%加速至10.5%，因为许多甲级办公楼业主在预期的租金水平上没有招租成功之后，突然降低了他们的要价。虽然整体市场状况仍然较为低迷，但在东京一些高端的商业区，如丸之内（Marunouchi）与大手町（Otemachi），租金触底反弹的迹象在最近已经变得越来越明显了。

 

随着韩国经济逐渐走出经济衰退，出现持续的复苏，首尔办公楼市场在2010年第一季度呈现出了日益稳固的态势。租赁活动主要集中在韩国的综合性大型企业，它们或将子公司迁入自有物业，或将分支机构的办公场所都迁入一栋大楼之内，以提高业务效率、减少运营成本。在第一季度中，甲级办公楼租金继续攀升，GBD报告称其出现了三个季度以来的首次租金增长。但第一季度通常是大部分韩国办公楼业主为全年调整租金的时期。在经济状况明显看好的情况下，今年在第一季度进行年度租金调整的办公楼数量明显低于去年同期。

 

在中国，随着越来越多的跨国公司扩大了其在华的办公场所，办公楼空置率进一步降低。虽然预计于2010年完工投入市场的新增供应量相对较大，但随着潜在需求的持续复苏，预计市场不会遭遇新一轮沉重的整合压力。在北京，虽然租赁活动受到了2月份春节假期的影响，但总体出租率仍保持在较高的水平，净吸纳达到了150万平方英尺（约合13.9万平方米）。在上海，今年第一季度的净吸纳总量超过了新增的供应总量，这是自2007年第四季度以来首次出现净吸纳总量超过了新增供应总量的现象，出现该情形的部分原因可归结为新增供应量相对较少，但同时更重要的的因素是市场需求在不断恢复。广州的甲级办公楼市场已在2010年第一季度走出了下降周期，平均租金环比上涨了1.5%，这是自2008年第三季度以来出现的首次上涨。

 

世邦魏理仕中国区办公楼服务部负责人马乐（Mark Latham）先生表示：“中国的甲级办公楼市场已开始出现触底反弹的迹象，中国各主要城市的租金在本季度已出现正增长。市场的租赁活动已经活跃起来，主要租户已恢复了他们的迁址或扩张计划。本土的金融机构成为经济低迷时期中需求的主要推动力量，他们希望利用租金较低的机会扩大或租到更优质的办公楼。”

 

随着经济基本面的改善以及市场积极情绪的加强，台北甲级办公楼市场在2010年第一季度中表现十分稳定。基于全球经济衰退的影响，于去年采取观望态度的许多跨国公司，纷纷在今年第一季度寻找新的办公场所，其它一些公司也在积极寻找迁址的备选办公空间。随着经济基本面的转好，今年第一季办公楼业主基本上未改变租金要价。

 

在香港，随着租赁交易量的增加和有限的新增供应入市，在2010年第一季度甲级办公楼的整体空置率降低了110个基点，降至平均7.4%。即使在远离中心的区域，大型租户也难以找到毗邻的办公区域。新的对冲基金以及私募基金公司的回归带动了中环地区甲级办公楼的需求。中环的办公楼租金增长呈现出加速地态势，在今年第一季度增加了9%，这是所有主要办公楼区出现过的最高增幅。

 

新加坡的办公楼市场在今年第一季度中表现十分活跃，这因为2009年下半年租赁活动的强劲势头延续到了今年，实现了今年的开门红。虽然新加坡的办公楼租金连续六个季度出现下滑，但下降的比率非常微小，在需求增长及经济前景日益明朗的情况下，目前租金水平已经开始趋于稳定。甲级办公楼租金环比下降了0.7%，自2008年第三季度最高峰值以来，到目前已经下降了58.4%。

 

在2010年的前三个月中，印度各大办公楼市场的租赁活动仍然保持活跃态势。在国家首都区的中央商务区，甲级和乙级办公楼市场的交易量均有所上升。在孟买，咨询量及交易活动均有显著攀升。需求的增长使得中央商务区的空置率从2009年第四季度的18.2%下降至12.9%。在班加罗尔各主要商务区，租户的兴趣有所加强，租赁活动也有小幅增加。拓展商务区由于租金要价较低，已成为许多租户的首选之地。

 

世邦魏理仕亚洲区研究部执行董事聂安达（Andrew Ness）先生表示：“亚洲办公楼市场在2010年第一季度中继续表现出振奋人心的改善。随着越来越多的公司增加了办公场所花费的预算以支持他们在该地区的企业扩张总体计划，预计办公楼租赁活动将在2010年上半年变得更加活跃，并带动租金走出下降周期。”