世邦魏理仕：2009年北京楼市报告

国际房地产代理行世邦魏理仕21日发布报告，对2009年北京物业市场进行了回顾。报告称，随着经济危机的影响逐渐衰退，北京物业市场开始逐步回升。

在优质写字楼市场，由于受金融危机的影响，北京有多个写字楼项目推迟落成，致使2009年仅有6个优质写字楼项目进入租赁市场，提供33.4万平方米写字楼面积，新增供应量比去年下降77%，创2000年以来最少的一年。

受益于中国的经济刺激计划的国内客户异军突起，成为市场需求主体，大面积签约写字楼的消息被披露，这无疑给疲软的市场带来了活力，需求总量呈上升趋势。随着需求逐渐回升，业主对未来市场发展的信心逐渐恢复。到第四季度，受金融危机影响而暂停的外资企业扩张和搬活动迁逐渐展开。

到2009年底，北京写字楼平均空置率已下降到20％以下，创金融危机以来的最低点。同时，优质写字楼租金跌幅也是从年初的超过百分之四，到跌幅逐渐收窄，转而到第三和第四季度出现正增长。这些市场表现说明北京优质写字楼市场已经走出衰退，正在复苏之中。

报告称，随着全球经济回暖，以及中国经济步入稳步增长阶段，北京写字楼市场需求也将持续上升。2009年底全球经济回暖明显，在京的外资公司搬迁和扩张的步伐加快，这种趋势在2010年将不断延续。

在高档住宅市场，2009年，北京高档住宅租赁市场经历了金融危机的冲击后，需求开始缓慢复苏。但是金融危机对北京高档住宅租赁市场造成的影响尚未完全消除，跨国公司削减员工租房预算，控制外派到北京的员工数量等成本控制措施仍在实施当中，因此高档住宅租赁市场的租金水平仍然缺乏上涨动力。

报告预计在未来六个月，北京高档公寓价格仍将保持上涨势头。这主要是由于相当一部分开发商在2009年楼市的繁荣中已经回收了大量资金，库存量也处于低位，因此2009年初房价大幅度优惠的场面很难再现。2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%。由于高档公寓项目主要分布在城八区，因此未来高档公寓的供应量也将随之出现下降。另外受供应减少的影响，城八区居住类用地的出让价格也大幅提高，各区域的地王纷纷涌现。成本和供求关系双双成为推动高档住宅价格长期走高的因素。

2009年，北京零售物业市场的租赁情况没有明显好转，零售商的开店意向仍旧不强。新项目的发展商处境艰难，大部分项目下调租金报价，带动了市场平均租金的下滑。2009年末，北京优质零售物业租金达到每天每平方米29.9元，同比下降14.9%。由于吸纳水平不足，市场整体空置率同比上升了2.8个百分点，在年末达到10.3%。世邦魏理仕预计，2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。平均租金在2010年不会有大幅上涨，更大的可能是稳定在2009年末的低位水平。

北京工业物业市场的租售活动在2009年下半年开始活跃，成交量恢复增长。预计在2010年，这种良好的市场趋势将得以延续，工业物业租金将稳定回升，各种物业的租赁成交量持续上升，在不考虑新增供应的情况下空置率将开始下降。工业厂房和商务园写字楼市场会比较乐观，而仓储市场则谨慎乐观。

敬请点击《2009年北京优质物业市场回顾及展望》下载本报告全文。