中国正在经历史上速度最快的老龄化进程,养老市场规模在万亿级别。目前,国内多家保险企业已经瞄准养老市场,但保险企业进军养老地产,需要思考的是如何建立成熟的盈利模式,以及打造市场认知度和规模。

保险业抢滩万亿养老市场 缺乏盈利模式存风险

来源:网易财经  |  作者:胡雯  |  阅读:

 

在国内养老地产的盈利模式和发展前景尚不明晰的情况下,保险系资金显然走得更快。泰康人寿燕园养老生活体验馆日前在北京揭幕,标志着首家由保险企业投资管理的养老社区正式亮相。

目前国内多家保险企业已经瞄准养老市场,业内人士称,保险企业进军养老地产,可以将长期保险产品与养老社区挂钩,直接满足客户的保障需求,不过也暗藏一些风险,需要思考的是如何建立成熟的盈利模式,以及打造市场认知度和规模。

险企布局养老社区 渠道各有不同

6月中旬,泰康人寿命名为泰康之家·燕园的养老社区实体模式正式在北京市昌平区揭幕,该养老社区占地面积17万平方米,建筑面积30万平方米,总共能容纳3000名居民入住,首批600余户、共800位居民将于2015年入住。

早在200911月,保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划,20124月,泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月,养老社区在北京昌平奠基。

事实上,作为布局养老社区最早的寿险公司,目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中,广州、三亚也已经选址完成。

“在完成北京、上海、广州三地布局后,也将在成都、武汉考虑选址”,泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示,“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”

他介绍,泰康养老社区的定位在2000户至3000户,针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体,同时计划将云南、山东、辽宁等全国2030个核心大中城市作为二期重点开发的城市。

“保险资金投资不动产有一个监管比例限制,我们拿着这个额度不做别的,就做养老社区和医院”,陈东升曾对媒体称。

很显然,“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略,不过,看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前,除泰康人寿外,布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。

与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是,个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作,就在今年529日,中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议,探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。

而之前,中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议,其中均提到养老社区建设。

此外,中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿(廊坊)生态健康城也已在河北廊坊开工,投资规模约100亿元;中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动,总投资170亿元;而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。

养老市场存万亿规模 分析称回报率可观

对于险企布局养老地产的热情加码,申银万国在研报中指出,保险公司投资养老地产是大势所趋,一方面,中国正在经历史上速度最快的老龄化进程,发达国家每千人床位数在60 张左右,而中国目前仅有20张,仍有很大投资空间,养老市场规模在万亿级别。

另一方面,保险公司现有投资渠道收益率低,养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度也高。此外,保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励其投资于养老产业。

“保险企业进军养老地产,可以将将长期保险产品与养老社区挂钩,直接满足客户的保障需求”,中国社会保险学会理事庹国柱向网易财经表示。

业内人士认为,保险公司进军养老地产的优势在于,一是可以将保险产品与养老社区挂钩,直接满足客户的保障要求;二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品,解决了回收期长的问题。

加之,寿险资金的久期长,对资产的流动性要求不高;保险公司有大量高端消费客户,是养老地产项目天然的市场资源,这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。

从国外的经验看,养老社区已经是一种成熟的体系。在美国,入住率可以达到95%,而且平均居住年限超过10年,“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”,陈东升此前曾如此表示,老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。

申银万国保险业分析师孙婷认为,投资养老地产可带来保费收入和投资收益率的双重提升,并且乐观预计养老地产回报率10%以上,高于其他商业地产和长期投资收益率。

根据《中国高净值人群消费需求白皮书》统计,截止2011年末,个人资产在600万元以上的人群数量约270万人。

申银万国称高净值人群选择高端社区养老的比例较高,假设为10%,件均保费200万元,则将合计为保险公司贡献5400亿元养老保费收入。

此外,前述研究报告还指出,养老地产的投资收益率预计在10%以上,保险公司投资非自用性不动地的比例最高可达总资产的15%。以5%的投资比例和10%的投资资收益率来测算,养老地产投资可提升保险资金整体投资收益率225基点。

养老观念仍处转变期 商业模式尚待摸索

尽管保险业进军养老地产有诸多优势,但有分析人士仍表示,从未来发展过程来看,还是面临很多风险因素。

“目前我国养老观念尚处在转变过程中,老年群体是否接受离家养老的方式,尚值得观察”,孙婷认为,养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。

除此之外,孙婷还表示,另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式,“养老产业归属多个部门管理,产业政策实施过程中部门之间的协调难度大,这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”

此外,有分析称,险企只租不售的模式束缚了运营的灵活性。目前,养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品,创新核心在于适老化设计,而保险公司推出的升级版的养老机构,是把养老地产视做商业地产项目长期经营,养老地产的商业模式有待研发。

一方面是险企布局养老地产的热情不断高涨,另一方面,在养老产业的政策支持方面,目前也仅仅是停留在研究阶段。

业内人士指出,目前并没有形成统一的、标准化的、公开的政策标准以支持这些养老地产项目的推进和实施,即使有补贴政策,也只是针对个别企业,这些对于养老社区建造完成后的运营服务形成了不确定的因素。

在政策不明朗的背景下,保险系养老社区的盈利前景也充满变数。申银万国报告显示,养老地产的盈利来源主要有五个方面,开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入,其中,最主要的收入来源是开发收入和租金收入,即通过销售或者出租的方式获得回报。

作为养老社区最早试点公司掌门人,陈东升也坦诚,养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示,“这个周期大约是30年,其中前10年是不赚钱的,像我们拿地盖养老社区用了5年,泰康之家·燕园这个养老社区在2015年入住,如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”

不过,庹国柱表示,对于保险公司系养老社区的前景是看好的,先期需要像保险公司这样的企业做市场培育,为大力完善和发展这个市场打基础。